Constat d’Huissier pour Squat : Guide Complet 2025
Comment faire constater un squat par huissier de justice ? Procédure détaillée, coûts réels, délais et conseils d’experts pour constituer un dossier solide et récupérer votre logement rapidement.
Dimensions recommandées : 1200x350px | Alt : « Constat d’huissier pour squat – Commissaire de justice constatant une occupation illégale en Île-de-France »
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🎯 Lancer le simulateur gratuitQu’est-ce qu’un constat d’huissier pour squat ?
Le constat d’huissier pour squat est un acte juridique officiel établi par un commissaire de justice (nouvelle appellation des huissiers depuis 2022) qui atteste de manière irréfutable l’occupation illégale de votre bien immobilier par des personnes sans droit ni titre.
Ce document, également appelé procès-verbal de constat d’occupation illégale, constitue une preuve légale incontestable devant les tribunaux et les autorités administratives. Contrairement à un simple témoignage ou à des photos prises par vos soins, le constat d’huissier bénéficie d’une force probante renforcée reconnue par le Code de procédure civile.
Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice sont devenus des « commissaires de justice », regroupant les anciennes professions d’huissier et de commissaire-priseur. Les compétences en matière de constat restent identiques.
Différence entre constat et sommation
Il est important de distinguer le constat d’huissier de la sommation de quitter les lieux. Le constat est purement descriptif : il se contente d’observer et de documenter une situation factuelle (le squat). La sommation, en revanche, est un acte juridique qui ordonne formellement aux occupants de quitter le logement sous un certain délai.
Dans le cadre d’une procédure anti-squat, ces deux actes sont souvent réalisés ensemble ou successivement pour maximiser vos chances de récupérer rapidement votre bien.
Alt : « Modèle de constat d’huissier pour squat – Procès-verbal type établi par commissaire de justice »
Pourquoi faire établir un constat d’huissier ?
Le constat d’huissier n’est pas légalement obligatoire pour lancer une procédure d’expulsion de squatteurs. Cependant, il est vivement recommandé par tous les professionnels du droit immobilier. Voici pourquoi :
1. Une preuve irréfutable devant les tribunaux
Le procès-verbal établi par un commissaire de justice fait foi jusqu’à preuve du contraire. Cela signifie que les constatations qu’il contient sont présumées exactes. Les squatteurs ne peuvent pas simplement nier les faits : ils doivent apporter la preuve contraire, ce qui est extrêmement difficile.
2. Accélérer la procédure préfectorale
Pour bénéficier de la procédure d’expulsion accélérée prévue par la loi anti-squat de 2020 (article 38 de la loi DALO), le préfet exige des preuves solides de l’occupation illégale. Un constat d’huissier est le document le plus convaincant que vous puissiez fournir.
Les préfectures d’Île-de-France traitent en priorité les dossiers accompagnés d’un constat d’huissier. Un dossier sans constat peut être rejeté ou retardé de plusieurs semaines.
3. Documenter les dégradations
Au-delà de l’occupation elle-même, le constat permet de documenter officiellement l’état du logement : dégradations, modifications, installations dangereuses, etc. Ces éléments seront précieux si vous souhaitez engager une action en responsabilité contre les squatteurs pour obtenir des dommages et intérêts.
4. Se protéger juridiquement
Le constat d’huissier vous protège contre d’éventuelles accusations de la part des squatteurs. Certains occupants illégaux n’hésitent pas à prétendre qu’ils sont locataires ou qu’ils ont un accord verbal avec le propriétaire. Le constat établit clairement qu’il n’existe aucun titre d’occupation.
5. Faciliter les démarches d’assurance
Si vous avez souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO), le constat d’huissier sera généralement exigé pour déclarer le sinistre et obtenir une éventuelle indemnisation des dégâts causés par les squatteurs.
« Mon appartement du 18e arrondissement a été squatté pendant que je travaillais à l’étranger. Grâce au constat d’huissier établi rapidement, j’ai pu lancer la procédure préfectorale dans la foulée. Le préfet a ordonné l’expulsion en 72 heures. Sans ce constat, on m’avait prévenu que ça pouvait prendre des mois. »
Procédure étape par étape
Faire établir un constat d’huissier pour squat est une démarche relativement simple, mais qui nécessite une bonne préparation pour être efficace. Voici les étapes à suivre :
Avant de contacter un huissier, réunissez tous les documents prouvant que vous êtes bien le propriétaire légitime du logement : titre de propriété (acte notarié), derniers avis de taxe foncière, factures d’énergie à votre nom, attestation d’assurance habitation. Ces documents permettront à l’huissier d’établir sans ambiguïté votre qualité de propriétaire.
Contactez un commissaire de justice situé dans le ressort du tribunal judiciaire où se trouve votre bien. Vous pouvez consulter l’annuaire officiel de la Chambre nationale des commissaires de justice. Expliquez-lui clairement la situation et demandez un constat d’occupation sans droit ni titre (la terminologie exacte est importante).
En cas de squat, le temps joue contre vous. Insistez pour obtenir une intervention rapide (24 à 72h). Certains huissiers proposent des créneaux d’urgence moyennant un supplément. Choisissez de préférence un horaire où les occupants sont susceptibles d’être présents (matin tôt ou soirée).
Votre présence lors du constat est recommandée mais pas obligatoire. Vous pourrez fournir des informations utiles sur l’état antérieur du bien et identifier d’éventuelles dégradations. Apportez si possible des photos du logement avant le squat pour comparaison.
L’huissier vous remettra le procès-verbal de constat sous 24 à 72 heures. Ce document sera signé et tamponné. Demandez plusieurs copies originales (au moins 3) car vous en aurez besoin pour les différentes procédures : préfecture, tribunal, assurance.
Ne tentez jamais d’expulser vous-même les squatteurs, même avec un constat d’huissier en main. Cela constituerait une violation de domicile punie par la loi. Seule la force publique peut procéder à l’expulsion, sur décision du préfet ou du juge.
Alt : « Intervention d’un commissaire de justice pour constat de squat en Île-de-France »
Que contient le constat d’huissier ?
Le procès-verbal de constat de squat est un document très codifié qui doit contenir un certain nombre d’éléments pour être juridiquement valable et exploitable :
Éléments obligatoires
- Identité de l’huissier : nom, qualité, adresse de l’étude, numéro d’inscription
- Date et heure précises du constat (les squats de nuit ont un régime particulier)
- Identité du requérant : vos nom, prénom, adresse, qualité de propriétaire
- Adresse complète du bien : numéro, rue, étage, code postal, ville
- Description de l’accès : état de la serrure, porte forcée, modifications visibles
- Signes d’occupation : courrier dans la boîte aux lettres, nom sur la sonnette, bruits, etc.
- Identité des occupants si elle peut être établie (ou mention « non identifiés »)
- Déclarations éventuelles des occupants ou refus de communiquer
- Description de l’état du bien visible depuis l’extérieur ou les parties communes
- Photographies datées et annexées au procès-verbal
- Témoignages recueillis : voisins, gardien, syndic
Les limites du constat
L’huissier ne peut pas entrer de force dans le logement occupé. Sans l’accord des squatteurs ou une ordonnance du juge, il devra se limiter à constater ce qui est visible depuis l’extérieur ou les parties communes :
- État de la porte d’entrée (serrure changée, traces d’effraction)
- Contenu de la boîte aux lettres (courrier au nom des squatteurs)
- Nom affiché sur la sonnette ou la porte
- Bruits et signes de vie à l’intérieur
- Témoignages des voisins sur l’occupation
- Relevé des compteurs (si accessibles) montrant une consommation
Prévenez vos voisins de confiance avant la venue de l’huissier. Leurs témoignages sur l’entrée des squatteurs et la durée de l’occupation renforceront considérablement la valeur du constat.
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Contrairement à certains actes d’huissier dont les tarifs sont réglementés, le constat est un acte à honoraires libres depuis la réforme de 2021. Les prix varient donc d’une étude à l’autre et selon plusieurs critères.
💰 Tarifs constat d’huissier pour squat en Île-de-France
Facteurs influençant le prix
- Localisation : Paris intra-muros est généralement plus cher que la petite ou grande couronne
- Urgence : une intervention sous 24h coûte plus cher qu’un rendez-vous à J+3
- Complexité : un immeuble avec plusieurs appartements squattés nécessite plus de temps
- Horaire : les interventions en soirée, week-end ou jours fériés sont majorées
- Éléments annexes : nombre de photos, témoignages à recueillir, copies supplémentaires
N’hésitez pas à contacter 2 ou 3 études d’huissiers pour comparer les tarifs. Les écarts peuvent aller du simple au double pour un service équivalent. Attention toutefois à ne pas sacrifier la réactivité pour économiser quelques dizaines d’euros.
Délais d’intervention
La rapidité est un facteur clé dans la gestion d’un squat. Plus vous agissez vite, plus vous avez de chances de récupérer votre bien rapidement et de limiter les dégâts.
| Type d’intervention | Délai moyen | Conditions |
|---|---|---|
| Intervention d’urgence | Jour même ou J+1 | Disponibilité de l’étude + supplément urgence |
| Intervention normale | 24 à 72 heures | Prise de RDV classique |
| Période chargée (été, fin d’année) | 3 à 7 jours | Selon disponibilité |
| Remise du PV après constat | 24h à 1 semaine | Selon l’étude |
Conseil pour accélérer
Pour obtenir un rendez-vous rapide, présentez-vous comme un cas urgent dès le premier contact téléphonique. Expliquez clairement qu’il s’agit d’un squat et non d’un simple litige locatif. Les études d’huissiers connaissent l’importance du facteur temps dans ces situations et font généralement leur maximum pour vous recevoir rapidement.
Si vous passez par Sauveteur, nous coordonnons directement avec notre réseau d’huissiers partenaires pour vous garantir une intervention sous 24 à 48 heures dans toute l’Île-de-France.
Que faire après le constat ?
Une fois le constat d’huissier en main, plusieurs options s’offrent à vous pour récupérer votre logement. Le choix de la procédure dépend de votre situation personnelle et de vos priorités.
Option 1 : La procédure préfectorale (la plus rapide)
Si le squat concerne votre domicile (résidence principale ou secondaire), vous pouvez demander au préfet d’ordonner l’évacuation forcée. Cette procédure, prévue par l’article 38 de la loi DALO modifié en 2020, permet une expulsion en quelques jours à quelques semaines.
Le constat d’huissier est la pièce maîtresse de votre dossier préfectoral. Il doit être accompagné de :
- Votre plainte pour violation de domicile
- Vos preuves de propriété
- La preuve que le bien constitue votre domicile
👉 En savoir plus sur la procédure préfectorale
Option 2 : La procédure judiciaire
Si le bien squatté n’est pas votre domicile (investissement locatif, bien en attente de vente, etc.), vous devrez passer par le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner l’expulsion en référé (procédure d’urgence) ou au fond (procédure classique).
Le constat d’huissier sera une preuve déterminante pour convaincre le juge de l’occupation illégale. Délai moyen : 2 à 6 mois selon les tribunaux.
👉 En savoir plus sur la procédure judiciaire
Option 3 : La négociation de départ
Dans certains cas, une négociation avec les squatteurs peut permettre un départ plus rapide qu’une procédure. Cette option est particulièrement pertinente si les occupants semblent de bonne foi ou si vous souhaitez éviter des dégradations supplémentaires.
Le constat d’huissier renforce votre position de négociation en montrant que vous êtes prêt à aller jusqu’au bout de la procédure.
👉 En savoir plus sur la négociation
Option 4 : Le rachat de votre bien
Si vous ne souhaitez pas gérer la procédure d’expulsion ou si vous avez besoin de liquidités rapidement, vous pouvez vendre votre bien squatté à un investisseur spécialisé. Sauveteur rachète les biens occupés illégalement en Île-de-France et se charge ensuite de la procédure d’expulsion.
Le constat d’huissier permet d’évaluer précisément la situation et de vous faire une offre de rachat adaptée.
👉 En savoir plus sur le rachat
Alt : « Options après constat d’huissier pour squat : procédure préfectorale, judiciaire, négociation ou rachat »
Erreurs à éviter
Dans l’urgence et le stress d’une situation de squat, certains propriétaires commettent des erreurs qui peuvent compromettre leurs chances de récupérer rapidement leur bien. Voici les pièges à éviter :
❌ Erreur n°1 : Attendre avant de faire constater
Chaque jour qui passe renforce la position des squatteurs. Après 48 heures d’occupation, l’intervention des forces de l’ordre en flagrant délit n’est plus possible. Faites établir le constat dès que vous découvrez le squat, même si c’est un week-end.
❌ Erreur n°2 : Tenter une expulsion par soi-même
Changer la serrure, couper l’eau ou l’électricité, menacer les squatteurs : toutes ces actions sont illégales et vous exposent à des poursuites pénales pour violation de domicile ou voies de fait. Pire, elles peuvent être utilisées par les squatteurs pour se poser en victimes.
❌ Erreur n°3 : Ne pas porter plainte
Le dépôt de plainte pour violation de domicile est indispensable pour la procédure préfectorale et renforce votre dossier judiciaire. Faites-le dans les 48 heures suivant la découverte du squat, avant même le constat d’huissier si possible.
❌ Erreur n°4 : Choisir un huissier non spécialisé
Tous les huissiers peuvent établir un constat, mais certains sont plus expérimentés que d’autres dans les affaires de squat. Un constat mal rédigé ou incomplet peut être contesté ou retarder la procédure. Privilégiez une étude qui a l’habitude de ce type de dossiers.
❌ Erreur n°5 : Négliger les témoignages
Les témoignages des voisins sont précieux pour établir la date d’entrée des squatteurs et les circonstances de l’occupation. Recueillez-les rapidement car les souvenirs s’estompent et les voisins peuvent être réticents à s’impliquer avec le temps.
Accepter de « régulariser » la situation en signant un quelconque document avec les squatteurs (bail, convention d’occupation, etc.). Cela transformerait une occupation illégale en occupation légale et rendrait l’expulsion quasi impossible pendant des mois voire des années.
Questions fréquentes
Un constat d’huissier pour squat coûte entre 150€ et 400€ selon la complexité, la localisation et le temps passé sur place. Les tarifs sont libres depuis 2021. Comptez en moyenne 250€ en Île-de-France. Des frais supplémentaires peuvent s’ajouter pour les déplacements ou les constats en urgence (week-end, jour même).
Le constat d’huissier n’est pas légalement obligatoire mais il est fortement recommandé. Il constitue une preuve irréfutable de l’occupation illégale, reconnue par les tribunaux et les préfectures. Sans ce constat, prouver le squat et obtenir l’expulsion devient beaucoup plus difficile. Les préfectures d’Île-de-France traitent d’ailleurs en priorité les dossiers accompagnés d’un constat.
Un constat d’huissier peut généralement être obtenu sous 24 à 72 heures. En cas d’urgence, certains huissiers proposent des interventions le jour même moyennant un supplément. Le procès-verbal est ensuite délivré sous 48 heures à une semaine selon les études. Chez Sauveteur, nous garantissons une intervention sous 24-48h grâce à notre réseau de partenaires.
L’huissier ne peut pas entrer de force dans un logement squatté sans autorisation judiciaire. Il peut constater l’occupation depuis l’extérieur : serrure changée, noms sur boîte aux lettres, témoignages de voisins, bruits à l’intérieur. Pour entrer, il faut soit l’accord des occupants (rare), soit une ordonnance du juge autorisant l’ouverture forcée.
Un constat de squat contient : la date et l’heure du constat, l’adresse précise du bien, la description de l’occupation (signes visibles, serrure changée, etc.), l’identité des occupants si connue, les éventuelles dégradations constatées, les témoignages recueillis, et des photographies annexées. Ce document a une valeur probante devant les tribunaux et fait foi jusqu’à preuve du contraire.
Oui, certains huissiers proposent des constats le week-end et les jours fériés, généralement avec un supplément tarifaire de 50 à 100€. C’est particulièrement utile pour les squats car l’occupation est souvent plus visible le week-end quand les occupants sont chez eux. N’hésitez pas à demander cette option en cas d’urgence.
Non, le constat d’huissier ne suffit pas à lui seul pour expulser les squatteurs. C’est une preuve essentielle, mais l’expulsion doit être ordonnée soit par le préfet (procédure accélérée pour les domiciles), soit par le juge (procédure judiciaire). Le constat est la pièce maîtresse de votre dossier qui permettra d’obtenir cette décision d’expulsion.
Oui, théoriquement. Si vous engagez une action en responsabilité civile contre les squatteurs, vous pouvez demander le remboursement de tous vos frais (constat, avocat, procédure, etc.) en plus des dommages et intérêts pour l’occupation et les dégradations. En pratique, les squatteurs sont souvent insolvables, ce qui rend le recouvrement difficile.
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