FAQ Squat : toutes vos questions sur l’expulsion de squatteurs

Au sens juridique, un squat désigne l’occupation illégale d’un bien immobilier (logement, local, terrain) sans droit ni titre, c’est-à-dire sans l’autorisation du propriétaire.

Cette infraction est définie par l’article 226-4 du Code pénal qui punit l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, les squatteurs encourent jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende.

Le squat se distingue du locataire défaillant : ce dernier a un titre d’occupation (le bail) même s’il ne paie plus.

La différence fondamentale est le titre d’occupation :

• Squatteur : aucun droit d’occuper le logement, introduction illégale
• Locataire défaillant : possède un bail valide, droit d’occupation même sans paiement

Conséquences sur la procédure :

• Squatteur : expulsion possible en 72h via le préfet
• Locataire : procédure judiciaire longue (plusieurs mois) + trêve hivernale

Le squatteur commet un délit pénal (article 226-4), le locataire est en situation de contentieux civil.

Pour expulser un squatteur rapidement, suivez ces 5 étapes :

1. Faites constater l’occupation par un commissaire de justice (huissier)
2. Portez plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal)
3. Déposez une demande d’expulsion auprès du préfet
4. Le préfet met en demeure les occupants de quitter sous 24h
5. Sans départ volontaire, évacuation forcée par les forces de l’ordre

Délai total : 72h à 2 semaines selon les cas.

Cette procédure administrative est possible depuis la loi ASAP (2020) et renforcée par la loi Kasbarian (2023).

La procédure administrative d’expulsion (articles 38 loi DALO et L.412-1 CPCE) :

1. Obtenir un constat d’huissier
2. Déposer plainte pour violation de domicile
3. Adresser une demande au préfet avec : constat, plainte, preuve de propriété, justificatifs de domicile
4. Le préfet vérifie le dossier (48h maximum)
5. Mise en demeure des squatteurs (24h pour partir)
6. Arrêté d’évacuation forcée du préfet
7. Intervention des forces de l’ordre

Délai total : 72h à 2 semaines. Cette procédure ne nécessite pas d’avocat.

Pour la procédure administrative, fournissez au préfet :

• Constat d’huissier attestant l’occupation illégale (obligatoire)
• Preuve de propriété (titre, acte notarié, bail)
• Plainte pour violation de domicile
• Justificatifs de domicile (factures, assurance, impôts)

Pour la procédure judiciaire, ajoutez : échanges avec les squatteurs, photos des dégradations, chiffrage du préjudice.

Plus votre dossier est complet, plus la procédure sera rapide.

Le constat d’huissier (commissaire de justice) est un document officiel qui atteste l’occupation illégale de votre bien.

Pourquoi est-il indispensable :

• Preuve juridique incontestable devant préfet ou tribunal
• Décrit l’état des lieux et les dégradations
• Identifie les occupants si possible
• Établit la date de constatation

Coût moyen : 150€ à 300€ | Délai : 24 à 48h

Sans ce document, la procédure d’expulsion ne peut pas aboutir.

La loi Kasbarian (n°2023-668 du 27 juillet 2023) renforce la protection des propriétaires :

• Peines aggravées : 3 ans de prison, 45 000€ d’amende (contre 1 an et 15 000€ avant)
• Nouveau délit de maintien dans les lieux après mise en demeure
• Procédure accélérée : délai de mise en demeure réduit à 24h
• Protection étendue aux résidences secondaires et logements vacants
• Trêve hivernale supprimée pour les squatteurs

Entrée en vigueur : 29 juillet 2023.

NON, la trêve hivernale ne s’applique PAS aux squatteurs depuis la loi ALUR de 2014, renforcée par la loi Kasbarian de 2023.

La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) protège uniquement les personnes avec un titre d’occupation (locataires).

Les squatteurs peuvent être expulsés toute l’année, y compris en plein hiver, via la procédure administrative ou judiciaire.

Depuis la loi Kasbarian (juillet 2023) :

Introduction dans le domicile (article 226-4) : 3 ans d’emprisonnement + 45 000€ d’amende

Maintien après mise en demeure : 2 ans d’emprisonnement + 30 000€ d’amende

Circonstances aggravantes : bande organisée, dégradations, personne vulnérable.

Les squatteurs peuvent aussi être condamnés à verser des dommages-intérêts (loyers perdus, dégradations, préjudice moral).

NON, il est strictement interdit d’expulser soi-même un squatteur.

L’article 226-4-2 du Code pénal punit cette « expulsion sauvage » de 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.

Seule exception très limitée : le flagrant délit, si vous surprenez le squatteur EN TRAIN de s’introduire (dans les premières heures).

Passé ce délai, vous devez obligatoirement passer par la procédure légale (administrative ou judiciaire).

OUI, depuis la loi ASAP (2020) et la loi Kasbarian (2023), les résidences secondaires bénéficient de la même protection que les résidences principales.

La procédure administrative accélérée (72h-2 semaines) s’applique donc aux résidences secondaires.

La notion de « domicile » englobe tout lieu où une personne a le droit de se dire chez elle : résidences secondaires, logements vacants en attente de location/vente.

Procédure administrative (préfet) : 72h à 2 semaines

• Réponse du préfet : 48h maximum
• Mise en demeure aux squatteurs : 24h pour partir
• Évacuation forcée : immédiate si pas de départ

Procédure judiciaire (tribunal) : 6 semaines à 6 mois

• Assignation : 2-4 semaines
• Audience : 4-8 semaines
• Commandement de quitter : 2 mois

La procédure administrative est 10 à 20 fois plus rapide.

Procédure administrative : 300€ à 1 500€

• Constat d’huissier : 150-300€
• Frais de dossier et accompagnement

Procédure judiciaire : 1 500€ à 5 000€

• Honoraires d’avocat : 1 000-3 000€
• Frais de justice et signification

Coûts additionnels : débarras (500-2 000€), remise en état, serrures (150-300€).

Voir le détail complet des coûts

Avec les nouvelles lois, un squat peut être résolu rapidement :

• Meilleur cas : 72h à 2 semaines (procédure administrative)
• Cas moyen : 1 à 3 mois
• Pire cas : 6 mois à 2 ans (procédure judiciaire complexe avec appel)

Facteur clé : plus vous agissez vite après la découverte, plus l’expulsion sera rapide.

Pour prouver que le logement squatté est votre domicile, fournissez :

• Factures d’énergie (EDF, gaz) à votre nom
• Avis d’imposition à cette adresse
• Attestation d’assurance habitation
• Relevés bancaires envoyés à cette adresse
• Carte grise d’un véhicule
• Attestations de voisins

Depuis la loi Kasbarian, résidences principales ET secondaires sont protégées.

Mesures préventives contre le squat :

1. Ne laissez jamais un logement vide longtemps
2. Sécurisez les accès : serrures renforcées, barres, volets
3. Installez une alarme avec télésurveillance
4. Maintenez des signes de vie : courrier relevé, lumières programmées
5. Informez les voisins de votre absence
6. Faites suivre votre courrier
7. Souscrivez une assurance avec garantie squat
8. Vérifiez régulièrement (1x/semaine minimum)

Un logement qui semble abandonné attire les squatteurs.

Oui, mais avec des contraintes :

• Obligation d’informer l’acheteur de l’occupation
• Prix fortement décoté (20% à 40% en moins)
• L’acheteur gère l’expulsion à ses frais

Sauveteur.fr rachète des biens squattés :

• Offre sous 48h
• Prise en charge totale de l’expulsion
• Transaction sécurisée chez notaire

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Électricité/gaz : si les compteurs sont à votre nom, vous êtes responsable. Solutions :

• Résilier le contrat (le squatteur sera coupé)
• Porter plainte pour vol d’énergie

Eau : la coupure d’eau est interdite dans un logement habité.

Taxe foncière : reste due par le propriétaire.

Conseil : résiliez les contrats d’énergie dès le squat constaté et gardez les preuves pour les dommages-intérêts.

NON, vous ne pouvez PAS changer vous-même les serrures.

Cette action constitue une « voie de fait » et « expulsion illégale » : 3 ans de prison et 30 000€ d’amende.

Le changement de serrures ne peut intervenir qu’APRÈS l’expulsion légale par les forces de l’ordre, en présence de l’huissier.

Conseil : préparez le serrurier à l’avance pour intervenir immédiatement après l’expulsion.

OUI, la présence d’enfants ne protège pas les squatteurs de l’expulsion.

Les squatteurs avec enfants peuvent être expulsés toute l’année, y compris pendant la trêve hivernale.

Le préfet peut saisir les services sociaux pour proposer un hébergement, mais cela n’empêche pas l’expulsion.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) peut couvrir :

• Dégradations immobilières causées par les squatteurs
• Perte de loyers pendant l’occupation
• Frais de procédure (avocat, huissier)
• Protection juridique

Attention : toutes les assurances ne couvrent pas le squat. Vérifiez votre contrat.

Oui, Sauveteur.fr est spécialisé dans l’accompagnement des propriétaires victimes de squat en Île-de-France.

Nos services :

• Diagnostic gratuit sous 24h
• Coordination avec notre réseau d’huissiers
• Constitution du dossier préfet
• Suivi jusqu’à l’expulsion
• Débarras et remise en état

Alternative : nous pouvons racheter votre bien squatté (offre sous 48h).

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