Loi Anti-Squat Kasbarian 2024
Tout ce que les propriétaires doivent savoir sur la nouvelle législation anti-squat : sanctions alourdies, fin de la trêve hivernale, procédures accélérées d’expulsion.
Les 5 points clés de la loi Kasbarian
Ce qui change concrètement pour les propriétaires victimes de squat
Prison
Peine maximale pour introduction et maintien dans le domicile d’autrui
Amende
Amende maximale encourue par les squatteurs
Trêve hivernale
Les squatteurs n’en bénéficient plus depuis 2023
Mise en demeure
Délai minimum pour quitter les lieux après décision préfectorale
Types de biens
Résidences principales, secondaires et locaux commerciaux protégés
Organisateurs
Possibilité de poursuivre ceux qui organisent les squats
Historique : l’évolution du droit anti-squat
La législation française contre le squat a considérablement évolué ces dernières années, passant d’un cadre juridique favorable aux occupants à une protection renforcée des propriétaires. Voici les étapes clés de cette évolution.
Législation insuffisante
Les propriétaires devaient engager des procédures longues et coûteuses. La trêve hivernale protégeait tous les occupants, y compris les squatteurs. Délais d’expulsion : 12 à 24 mois en moyenne.
Loi ASAP
Introduction de la procédure administrative accélérée via le préfet. Premier pas vers une meilleure protection des propriétaires, mais encore insuffisant.
Loi Kasbarian
Révolution législative : triplement des peines, fin de la trêve hivernale pour les squatteurs, procédures accélérées. Les propriétaires sont enfin protégés efficacement.
Application effective
La loi est pleinement appliquée. Les expulsions sont désormais possibles en 2 à 12 semaines selon les cas, contre 12 à 24 mois auparavant.
Les sanctions pénales en 2024
La loi Kasbarian a considérablement alourdi les sanctions contre les squatteurs. Voici le détail des peines encourues selon les infractions.
Introduction dans le domicile
Article 226-4 du Code pénal
- Introduction par manœuvres, menaces ou voie de fait
- Maintien après mise en demeure de quitter
- Applicable dès le premier jour d’occupation
Avec dégradations
Circonstance aggravante
- Destruction ou détérioration du bien
- Tags, dommages aux installations
- Changement de serrures
Nouveauté : poursuite des organisateurs
La loi Kasbarian permet désormais de poursuivre pénalement ceux qui organisent ou facilitent les squats (mise en relation, communication des adresses vacantes, etc.). Peines encourues : jusqu’à 3 ans de prison et 45 000€ d’amende.
Comparatif avant/après la loi Kasbarian
| Critère | Avant 2023 | Depuis la loi Kasbarian |
|---|---|---|
| Peine de prison | 1 an maximum | 3 ans (5 ans avec dégradations) |
| Amende | 15 000€ | 45 000€ (75 000€ avec dégradations) |
| Trêve hivernale | Protection des squatteurs | Ne s’applique plus aux squatteurs |
| Délai d’expulsion | 12 à 24 mois | 2 à 12 semaines |
| Résidences secondaires | Peu protégées | Même protection que principales |
Fin de la trêve hivernale pour les squatteurs
C’est l’une des avancées majeures de la loi Kasbarian : les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale.
Expulsions possibles toute l’année
Depuis le 27 juillet 2023, les expulsions de squatteurs peuvent être exécutées 365 jours par an, y compris pendant la période hivernale (1er novembre – 31 mars). Seuls les locataires en impayés restent protégés par la trêve.
Cette modification est fondamentale car elle supprime un obstacle majeur qui permettait aux squatteurs de rester plusieurs mois supplémentaires dans les logements occupés.
Attention : distinction squatteur/locataire
La fin de la trêve hivernale ne concerne que les squatteurs (occupation sans titre). Les locataires qui ne paient plus leur loyer restent soumis à la procédure classique et bénéficient toujours de la trêve hivernale. En savoir plus sur la différence.
Les procédures d’expulsion
Deux voies principales s’offrent aux propriétaires pour expulser un squatteur : la procédure administrative (rapide) et la procédure judiciaire (plus longue mais adaptée aux cas complexes).
Procédure administrative (via le préfet)
C’est la procédure la plus rapide, introduite par la loi ASAP et renforcée par la loi Kasbarian. Elle permet d’obtenir l’expulsion en quelques semaines.
Constat et dépôt de plainte
Faites constater le squat par la police et un huissier. Déposez plainte pour violation de domicile (article 226-4). Rassemblez vos preuves de propriété.
Jour 1-2Demande au préfet
Adressez une demande de mise en demeure au préfet avec tous les justificatifs : titre de propriété, récépissé de plainte, constat d’huissier, pièce d’identité.
Jour 3-5Mise en demeure préfectorale
Le préfet a 48h pour statuer. S’il accepte, il met en demeure les squatteurs de quitter les lieux dans un délai de 24h à 7 jours selon les cas.
48h – 7 joursExpulsion forcée
Si les squatteurs ne partent pas dans le délai imparti, le préfet ordonne l’évacuation forcée par les forces de l’ordre. Intervention rapide et définitive.
Jour JProcédure judiciaire (via le tribunal)
Plus longue mais parfois nécessaire, notamment si le squat est ancien ou si la situation est complexe (conflit sur la propriété, occupation mixte, etc.).
Quand choisir la procédure judiciaire ?
La procédure judiciaire est recommandée si : le squat date de plus de 48h au moment de la découverte, il y a contestation sur la propriété, le préfet a refusé la procédure administrative, ou vous souhaitez obtenir des dommages et intérêts.
La procédure judiciaire se déroule devant le tribunal judiciaire et comprend : assignation en référé, audience (sous 2 à 4 semaines), jugement, puis commandement de quitter les lieux et expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.
Délai total : 6 à 12 semaines en moyenne pour la procédure judiciaire, contre 2 à 4 semaines pour la procédure administrative.
Questions fréquentes
La loi Kasbarian (loi n° 2023-668) a été promulguée le 27 juillet 2023 et est entrée en vigueur immédiatement pour la plupart de ses dispositions. Elle renforce significativement les sanctions contre les squatteurs et accélère les procédures d’expulsion.
Non. Depuis la loi Kasbarian de 2023, les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Les expulsions peuvent être exécutées toute l’année, du 1er janvier au 31 décembre. Seuls les locataires en impayés restent protégés par la trêve hivernale.
Les sanctions ont été considérablement alourdies : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende pour introduction et maintien dans le domicile d’autrui (article 226-4 du Code pénal). En cas de dégradations, les peines peuvent atteindre 5 ans de prison et 75 000€ d’amende.
Les délais ont été significativement réduits. Pour la procédure administrative (via le préfet), comptez 2 à 4 semaines. Pour la procédure judiciaire (via le tribunal), comptez 6 à 12 semaines. En savoir plus sur les délais d’expulsion.
Non, c’est formellement interdit. Toute expulsion par la force vous expose à des poursuites pénales pour violation de domicile, même sur votre propre propriété. Seules les forces de l’ordre peuvent légalement procéder à une expulsion après décision de justice ou autorisation préfectorale.
Oui. C’est une avancée majeure de la loi Kasbarian : les résidences secondaires bénéficient désormais de la même protection que les résidences principales. Les locaux commerciaux et professionnels sont également couverts.
Les documents essentiels sont : titre de propriété (ou bail si locataire), pièce d’identité, justificatif de domicile prouvant que vous n’habitez pas le lieu squatté, et preuves de l’occupation illégale (photos, témoignages, constat d’huissier). Le constat d’huissier est fortement recommandé.
C’est une distinction cruciale : le squatteur est entré sans droit ni titre (procédure administrative rapide possible, pas de trêve hivernale). Le locataire en impayés avait initialement un bail (procédure judiciaire classique obligatoire, trêve hivernale applicable). En savoir plus sur la différence.
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