SCI familiale et indivision : débloquer un bien squatté quand les associés sont en désaccord

Les biens détenus en SCI familiale ou en indivision sont particulièrement vulnérables au squat : les décisions sont collectives, lentes, parfois bloquées. Voici comment ne pas laisser un désaccord interne se transformer en perte du bien.

Reconnaître les signes du blocage

Un blocage typique se reconnaît à plusieurs symptômes :

• Une AG ou une réunion familiale qui n'aboutit à aucune décision sur la gestion du bien.
• Un gérant ou un mandataire qui ne donne plus de nouvelles.
• Des charges payées par un seul associé/héritier qui réclame en vain le remboursement.
• Une vacance prolongée (souvent > 12 mois) sans décision de relocation ou de vente.

Si vous reconnaissez cette situation, le squat n'est qu'une question de temps. Agissez tout de suite.

Les leviers pour la SCI

Si le bien est en SCI, plusieurs voies de déblocage existent :

• Convocation d'une AG extraordinaire par le minoritaire (article 1844 du Code civil, sous conditions).
• Action en révocation du gérant pour faute de gestion (article 1851 du Code civil).
• Nomination d'un administrateur provisoire par le tribunal en cas de crise grave (article 1844-7 du Code civil).

Voir notre page SCI dont un bien est squatté pour les détails procéduraux.

Les leviers pour l'indivision successorale

Pour les héritiers en indivision, la palette est encore plus large :

• Autorisation 815-5-1 (majorité des 2/3) pour les actes d'administration ou de vente.
• Action en partage (article 815 du Code civil) pour sortir définitivement de l'indivision.
• Vente forcée par licitation en cas d'impossibilité de partage en nature.

Voir notre page héritier d'un bien squatté.

La solution radicale : le rachat global

Quand le désaccord est insurmontable et que le squat est en cours, notre groupe propose un rachat global du bien aux associés/héritiers en accord, avec procédure 815-5-1 si nécessaire pour contourner les bloquants. Cela libère tout le monde et clôt le dossier en 60 à 90 jours.