Expertise juridique
Vendeur dont le bien est squatté : sortir de l'impasse
Le squat pendant une vente immobilière est un cauchemar particulier : compromis signé, acquéreur qui se rétracte, indemnité d'immobilisation menacée. Voici comment préserver la transaction ou la transformer.
∅
délivrance possible
L.211-6
clause-type protection
48h
pour rachat alternatif
AM
Me Antoine Mercier
Avocat coordinateur · Expert francilien d'expérience
Mis à jour le 22 mai 2026
Conséquences sur le compromis de vente
Le compromis (ou la promesse) inclut généralement une clause de délivrance vide d'occupant. Si le bien est squatté entre le compromis et l'acte authentique :
- Le vendeur ne peut plus assurer cette obligation contractuelle.
- L'acquéreur peut se rétracter sans pénalité (article L.211-6 du Code de la consommation).
- L'indemnité d'immobilisation (5 à 10% du prix) peut être réclamée par l'acquéreur si elle a été versée.
- Le notaire refusera la signature de l'acte authentique tant que le bien est occupé.
Trois options pour le vendeur
- Tenter de tenir le compromis en lançant en urgence la procédure d'expulsion administrative (2-4 semaines). Risque : si la procédure dépasse la date butoir du compromis, l'acquéreur peut se rétracter.
- Substituer l'acquéreur : notre groupe se substitue à l'acquéreur initial dans le compromis (avec son accord), achète le bien en l'état et prend en charge la procédure ensuite. L'acquéreur initial est dégagé sans préjudice.
- Avenant au compromis : prolonger la date butoir avec accord écrit de l'acquéreur, en s'engageant à boucler l'expulsion dans un délai donné. Solution risquée si pas de visibilité sur la durée d'expulsion.
Pourquoi le rachat est souvent la meilleure option
Tenter de maintenir le compromis original expose à :
- Une procédure d'expulsion qui dépasse les délais.
- Un acquéreur qui se rétracte de toute façon (psychologie du squat).
- Une perte d'indemnité d'immobilisation.
- Une revente plus tard au même prix mais avec stigmate.
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Questions fréquentes
L'agent perçoit sa commission uniquement à la signature de l'acte authentique. Si la vente échoue avant, il n'a droit à aucune indemnisation, sauf clause spécifique du mandat.
Oui, et il y est même tenu par sa déontologie tant que la délivrance vide d'occupant ne peut pas être assurée. Le notaire doit informer l'acquéreur de la situation, ce qui peut suffire à le pousser à se rétracter.
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