Quel délai pour expulser un squatteur ?

Le délai d'expulsion d'un squatteur en France varie de 48 heures à 18 mois selon la voie procédurale choisie, le type de bien, le département et la qualification juridique des occupants. D'expérience sur les dossiers franciliens que nous accompagnons en Île-de-France, voici les délais moyens observés.

Quelle voie pour quelle situation ?

Le choix de la voie dépend de quatre critères : la nature du bien (logement / local non-habitation), la durée du squat (moins de 48h / plus de 48h), la qualification (flagrant délit ou non), et l'objectif (récupération rapide vs sanction pénale lourde). Notre guide pratique d'urgence détaille la stratégie en fonction de votre cas.

Depuis la loi Kasbarian de 2023, c'est la voie la plus rapide pour récupérer une résidence (principale ou secondaire). Étendue à toutes les habitations par l'article 38 modifié de la loi DALO, elle s'applique sans condition de durée d'occupation, contrairement à l'idée reçue selon laquelle le "délai de 48h" serait un délai d'occupation au-delà duquel on ne peut plus rien faire.

Pourquoi le délai varie de 15 à 60 jours

Le délai effectif dépend essentiellement de la charge de la préfecture et de la disponibilité des forces de l'ordre. Les variations observées par département :

• Paris (75) : 15-22 jours, tension modérée sur le refus.
• Hauts-de-Seine (92) : 15-22 jours, tension modérée sur le refus.
• Seine-Saint-Denis (93) : 22-32 jours, tension forte sur le refus.
• Val-d'Oise (95) : 22-30 jours, tension forte sur le refus.

Le refus de concours : risque principal

Dans une part non négligeable des dossiers franciliens, le préfet peut refuser le concours de la force publique (faute d'effectifs, ou pour des raisons d'opportunité). Ce refus ouvre droit à indemnisation par l'État au titre du préjudice subi (rupture d'égalité devant les charges publiques) — voir notre page indemnisation de l'État. Cette indemnité couvre la valeur locative perdue et peut atteindre 30 000€ pour un T3 parisien occupé 18 mois.

La voie pénale en flagrant délit est la plus rapide en théorie : la police peut interpeller les squatteurs en quelques heures et le procureur peut saisir le tribunal correctionnel en comparution immédiate. Mais elle suppose que l'intrusion soit prouvée comme remontant à moins de 48 heures (article 53 du Code de procédure pénale).

Conditions du flagrant délit

• Constatation directe de l'intrusion (vous ou un témoin) ou indices très récents (porte forcée, occupants visiblement installés depuis quelques heures).
• Plainte déposée dans les 48h.
• Identification possible des occupants par la police (refus de quitter les lieux malgré sommation).

Pourquoi cette voie est rarement praticable

En pratique, la voie pénale flagrant délit représente moins de 5% des dossiers. La plupart des squats sont découverts plusieurs jours ou semaines après l'intrusion (résidences secondaires, biens vacants entre deux locations). Une fois passé le délai de 48h, la qualification flagrant délit tombe et il faut basculer sur la voie administrative.

La voie civile en référé devient incontournable lorsque la voie administrative est inaccessible : locaux non-habitation (commerciaux, bureaux, garages, terrains), occupants reconnaissant un droit d'usage contesté, ou refus préfectoral de concours.

Procédure type devant le tribunal judiciaire

1. Assignation par voie d'huissier (J+0) : citation à comparaître devant le juge des référés.
2. Audience (J+15 à J+30) : présentation des preuves de propriété, du constat d'huissier et de l'absence de titre des occupants.
3. Ordonnance de référé (J+30 à J+45) : décision d'expulsion, exécutoire de plein droit.
4. Commandement de quitter les lieux par huissier (J+45) : délai de 2 mois minimum sauf trêve hivernale (1er nov - 31 mars).
5. Concours de la force publique (J+60 à J+90 environ) si refus de partir.

Trêve hivernale et squat

Important : depuis la loi Kasbarian de 2023, la trêve hivernale (1er novembre — 31 mars) ne s'applique plus aux squatteurs (à distinguer des locataires défaillants, qui restent protégés). Cette exclusion accélère considérablement les expulsions en hiver, période où elles étaient auparavant suspendues.

Au-delà de la voie procédurale choisie, plusieurs paramètres jouent sur le délai effectif.

À titre de mise en perspective, voici les délais observés dans d'autres pays européens pour des situations comparables (source : European Property Federation 2024).

Pourquoi la France est désormais dans la moyenne haute européenne

La loi Kasbarian de 2023 a fait passer la France d'un système relativement lent (anciennement 4-18 mois en moyenne pour les cas standards) à un cadre rapide comparable à l'Allemagne et au Royaume-Uni. L'Espagne et l'Italie restent les pays européens où les délais d'expulsion sont les plus longs, en raison d'un encombrement judiciaire chronique et d'une protection plus forte des occupants sans titre.

Les fourchettes ci-dessus sont la théorie. En pratique, deux dossiers en apparence identiques peuvent mettre 18 jours dans un cas, 95 jours dans l'autre. On peut épiloguer sur les statistiques européennes, mais ce que les propriétaires veulent savoir c'est : pourquoi mon dossier prend ce temps-là ? Voici les sept facteurs qu'on observe le plus dans les dossiers franciliens qui sortent de la fourchette médiane.

Le département où se trouve le bien

C'est le premier facteur, et le plus sous-estimé. Les préfectures n'ont pas le même rythme. Versailles instruit un dossier complet en 8 jours là où Cergy en met 11 ou 12. Pas par mauvaise volonté — par moyens humains. Si votre bien est à cheval sur deux départements (cas rare mais réel pour les copropriétés en limite), choisir la préfecture la plus rapide peut faire gagner deux semaines.

La qualité du dossier déposé

Un dossier complet du premier coup, avec constat d'huissier joint, plainte récépissée, titre de propriété lisible et déclaration sur l'honneur claire, est instruit deux à trois fois plus vite qu'un dossier auquel il manque une pièce. On le voit chaque semaine : un propriétaire qui dépose au pas de course se retrouve avec une demande de complément qui ajoute 10 à 15 jours. Le temps économisé "au début" se paie ensuite.

La présence (ou non) d'enfants en bas âge

Le facteur le plus lourd. Quand le constat d'huissier mentionne des enfants de moins de 6 ans, l'instruction préfectorale passe systématiquement en circuit "long" : sollicitation du SIAO, recherche d'hébergement d'urgence, parfois recours à des associations. Ce n'est pas un blocage, mais un ralentissement structurel qui peut ajouter 30 à 60 jours. C'est aussi la situation la plus courante de refus du concours de la force publique.

Le nombre d'occupants

Évacuer 2 personnes prend une heure et deux policiers. Évacuer 15 personnes prend une demi-journée, dix policiers, deux huissiers, parfois un magistrat sur place. Les préfectures planifient ces interventions selon les ressources disponibles. Un squat collectif organisé peut attendre 3 à 6 semaines après l'arrêté de concours, simplement parce que la police mobilise rarement quinze agents en urgence.

La période de l'année

Contre-intuitivement, ce n'est pas la trêve hivernale qui pose problème pour les squats (elle ne s'applique plus). Ce sont les périodes de congés scolaires et les ponts de mai où les effectifs préfectoraux sont réduits. Un dossier déposé fin juillet aboutira plus lentement qu'un dossier déposé en octobre. Cela ne change pas la procédure légale, juste son exécution pratique.

La présence d'un avocat ou d'un accompagnement

Pas pour la valeur ajoutée juridique — la voie administrative ne demande pas d'avocat — mais pour la rigueur du suivi. Un dossier suivi par un professionnel reçoit ses notifications, relance la préfecture aux bons moments, et anticipe les difficultés. Un dossier suivi par le propriétaire lui-même, qui travaille à temps plein, perd parfois 5 à 10 jours simplement parce que personne n'a relancé.

L'attitude des occupants

Un squatteur qui part dès la notification de mise en demeure (cela arrive plus souvent qu'on le croit) fait gagner toute la phase d'exécution forcée — environ 14 jours. À l'inverse, un squatteur qui multiplie les recours dilatoires (référé-suspension TA, demande de relogement, contestation de la qualification) peut faire dériver le calendrier de 2 à 4 mois. La loi Kasbarian a réduit ces marges de manœuvre, mais ne les a pas supprimées.

Les articles de presse mentionnent souvent "22 jours en moyenne post-Kasbarian". Ce chiffre est globalement juste, mais il masque une réalité que les propriétaires découvrent quand ils sont dans le dossier : le compteur ne démarre pas le jour de la découverte du squat. Il démarre le jour où le dossier est complet à la préfecture. Et entre les deux, il peut s'écouler une semaine entière.

Phase 1 — Constat et dossier (J+0 à J+3)

Plainte, constat d'huissier, rassemblement des pièces. Si vous êtes disponible et que vous savez où chercher vos documents (acte notarié, taxes foncières, factures EDF), c'est rapide. Si vous découvrez le squat un samedi à 17h et que votre acte notarié est dans un coffre que seul votre notaire peut ouvrir, vous perdez tout le weekend. Les propriétaires gagnent ici en préparation préalable — savoir où sont leurs documents avant d'en avoir besoin.

Phase 2 — Instruction préfectorale (J+3 à J+12)

La préfecture examine, peut demander un complément, prend l'arrêté de mise en demeure. Ici, vous n'avez plus la main : c'est le rythme de l'administration. Vous pouvez relancer à J+7, demander un état d'avancement, mais accélérer plus est rare.

Phase 3 — Notification et délai de départ (J+12 à J+15)

Affichage de l'arrêté sur la porte par huissier ou police. À partir de là, les occupants ont 48 heures pour partir. Dans une part importante des dossiers, ils partent effectivement — l'effet psychologique d'un acte officiel avec menace d'évacuation forcée fonctionne.

Phase 4 — Concours de la force publique (J+15 à J+25)

Si les occupants ne sont pas partis, le préfet ordonne l'évacuation. La police vient avec un huissier. Cette phase dépend entièrement de la disponibilité opérationnelle des forces de l'ordre. Dans la pratique francilienne, c'est là qu'on perd parfois 5 à 10 jours pour des raisons purement matérielles.

Trois configurations où le délai standard s'allonge significativement, et qu'on voit revenir régulièrement dans les dossiers que nous accompagnons.

Le squatteur "professionnel" qui connaît la procédure

Certains occupants ont déjà été confrontés à des évacuations. Ils savent qu'ils peuvent saisir le tribunal administratif en référé-suspension dans les 48h suivant la notification, demander un délai de grâce, invoquer la présence d'enfants même brièvement. Le délai s'allonge de 30 à 60 jours, parfois plus si le recours est traité au fond. Ces dossiers se reconnaissent à la qualité des documents produits par les occupants (mémoires structurés, références jurisprudentielles précises).

Le bien éloigné du propriétaire

Propriétaire en province ou à l'étranger, bien en Île-de-France. La coordination à distance ralentit chaque étape : signature de procurations, déplacements pour le constat d'huissier, dépôt préfecture par un mandataire. Sans accompagnement local, un dossier "lointain" prend 50% plus de temps qu'un dossier piloté par un propriétaire sur place.

La situation médicale ou sociale exceptionnelle

Occupant en fin de vie, malade en chimiothérapie, femme enceinte dans des conditions précaires. Les préfets, en pratique, surseoient l'évacuation le temps que la situation se stabilise. Ce n'est écrit nulle part dans la loi, mais c'est la réalité administrative. Pour le propriétaire, cela peut signifier 2 à 6 mois supplémentaires, avec souvent à la clé une indemnisation État au titre de Couitéas pour compenser le préjudice.