SCI dont un bien est squatté : la procédure adaptée

Lorsqu'une Société Civile Immobilière (SCI) est propriétaire d'un bien squatté, la procédure d'expulsion reste celle prévue par la loi Kasbarian, mais avec quelques spécificités liées au statut moral du propriétaire. D'expérience sur les dossiers franciliens que nous accompagnons, 14% impliquent une SCI propriétaire — souvent dans des configurations patrimoniales familiales ou d'investissement locatif. La complexité réside surtout dans la représentation légale et la preuve de qualité à apporter au préfet ou au juge.

Types de SCI concernées

• SCI familiale (transmission patrimoniale) : la plus fréquente, souvent dirigée par un parent gérant unique
• SCI d'investissement locatif : plusieurs associés, gestion par un gérant ou co-gérance
• SCI de gestion (avec activité commerciale accessoire) : gestion d'immeubles loués, statut hybride

La SCI agit nécessairement par l'intermédiaire de son représentant légal : le gérant statutaire. Si plusieurs co-gérants existent, l'un d'eux peut agir seul sauf clause statutaire contraire.

Pièces de qualité à joindre

• Extrait Kbis de la SCI à jour (moins de 3 mois) : preuve de l'existence et du gérant en exercice
• Statuts de la SCI à jour : prouvent les pouvoirs du gérant
• Pièce d'identité du gérant
• Acte de propriété au nom de la SCI

Cas d'urgence : actes conservatoires

Si le gérant est indisponible (vacance, absence prolongée), un associé peut agir à titre conservatoire (article 1846-1 du Code civil) pour préserver les droits de la SCI. Action limitée aux mesures urgentes (plainte, constat) — pas pour la saisine du préfet.

Bonne nouvelle : depuis la loi Kasbarian, les SCI bénéficient de la voie administrative préfectorale au même titre que les personnes physiques. L'article 38 modifié de la loi DALO ne distingue plus selon le statut du propriétaire.

Déductibilité fiscale des frais

Les frais de procédure (huissier, avocat, accompagnement) engagés par la SCI sont déductibles des revenus fonciers au titre des charges déductibles (article 31 du CGI). À l'IS pour une SCI soumise à l'IS, déductibles du résultat. Conservez toutes les factures au nom de la SCI.

Trois situations posent des difficultés procédurales spécifiques.

Mésentente entre co-gérants

Si l'un des co-gérants veut agir et l'autre s'oppose : (1) l'un peut agir seul sauf clause contraire des statuts ; (2) en cas de blocage persistant, saisine du président du tribunal judiciaire pour désignation d'un mandataire ad hoc (article 1843-4 CC).

Gérant décédé ou en incapacité

Si le gérant unique est décédé ou en incapacité : convocation d'une assemblée générale des associés pour désigner un nouveau gérant. En urgence, action conservatoire d'un associé puis ratification ultérieure.

SCI en dissolution

Une SCI en cours de dissolution conserve sa personnalité juridique. Le liquidateur amiable ou judiciaire représente la SCI dans les actions en justice, y compris l'expulsion de squatteurs.

Le squat d'un bien SCI a des conséquences fiscales et comptables spécifiques.

Question fréquente, surtout dans les SCI familiales en perte de cohésion. Trois scénarios possibles.

Continuer l'exploitation

Le plus fréquent : récupération du bien, relocation, poursuite de l'activité. Le squat reste un événement ponctuel sans impact structurel sur la SCI.

Vendre le bien (rachat Sauveteur ou marché)

La SCI vend le bien squatté (rachat Sauveteur avec décote, ou attente puis vente classique). Les fonds restent dans la SCI ou sont distribués aux associés.

Dissoudre la SCI

Si la mésentente des associés est devenue intenable, dissolution conventionnelle (avec accord unanime) ou judiciaire (avec juste motif). Procédure longue (3-12 mois). Coût notarié : 1 500-3 500€.