SCI dont un bien est squatté : la procédure adaptée
Une SCI propriétaire d'un bien squatté doit respecter un formalisme renforcé : le gérant doit être mandaté par les statuts ou par AG pour engager l'action en justice. Voici les points de vigilance spécifiques.
La SCI est-elle protégée comme un particulier ?
Question juridique récurrente : la voie administrative (article 38 DALO) est-elle ouverte à une personne morale comme une SCI ?
Oui, depuis la loi Kasbarian, à condition que :
- Le bien soit à usage d'habitation (résidence principale ou secondaire d'un associé ou d'un locataire).
- La SCI justifie de son droit de propriété par acte authentique.
- Le caractère d'occupation illicite soit constaté par un officier de police judiciaire.
La loi Kasbarian a clarifié ce point qui faisait débat avant 2023.
Mandat du gérant : précaution essentielle
Avant toute action, vérifier que :
- Les statuts de la SCI donnent au gérant le pouvoir d'agir en justice seul, ou prévoient un seuil d'autorisation par AG.
- Le gérant en exercice est bien publié au RCS (vérification Infogreffe).
- Si plusieurs gérants : compétence respective dans la convocation.
À défaut, l'action peut être déclarée irrecevable et le dossier renvoyé, faisant perdre plusieurs semaines.
Implications fiscales pour les associés
La SCI étant transparente fiscalement (sauf option IS), la perte de revenus se répercute sur la déclaration des associés au prorata de leurs parts. Les frais d'expulsion sont déductibles des revenus fonciers de chaque associé selon le même prorata.
En cas de SCI à l'IS, le traitement est différent : les frais entrent dans le résultat de la SCI et minorent l'IS dû.
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