Appartement squatté : procédure d'expulsion en copropriété
Un appartement squatté présente des spécificités juridiques propres à la copropriété : troubles aux voisins, dégradations des parties communes, refus d'accès aux compteurs. Voici comment agir en tenant compte de ces contraintes.
Pourquoi les appartements sont les biens les plus exposés
L'appartement vacant est la cible n°1 des squatteurs en Île-de-France pour trois raisons :
- Anonymat : un immeuble peut compter 30 logements. L'absence d'un propriétaire passe inaperçue pendant des semaines.
- Accès par parties communes : l'effraction est moins visible depuis la rue qu'une maison individuelle.
- Tournover locatif : entre deux locataires, un appartement peut rester vide 3 à 6 semaines — une fenêtre exploitable.
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La procédure adaptée à l'appartement en immeuble
L'expulsion d'un squatteur dans un appartement suit les voies classiques (administrative, pénale, civile), mais avec deux particularités :
- Coordination avec le syndic. Le syndic peut, indépendamment de votre action, saisir le tribunal en référé pour faire cesser les troubles affectant les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Cette action parallèle accélère le dossier.
- Témoignages des voisins. Les attestations des copropriétaires (bruits, allées et venues nocturnes, dégradations) constituent des éléments de preuve précieux pour la voie administrative et la voie civile. Sollicitez-les rapidement.
Pour les appartements à usage de résidence principale ou secondaire, la voie administrative (article 38 DALO) reste la plus rapide : 2 à 4 semaines en moyenne.
Mobilisation du syndic et de la copropriété
Trois leviers à activer en parallèle :
- Lettre RAR au syndic dès la découverte. Cela engage formellement la copropriété et permet de chiffrer ultérieurement les troubles communs (nettoyage, gardien, surveillance).
- Conseil syndical : informer pour faire pression sur le syndic et éventuellement voter en AG un mandat d'action en justice.
- Gardien d'immeuble : son témoignage écrit (registre des plaintes, courriers) pèse devant le tribunal.
Dégradations et action en réparation
Au-delà de l'intérieur de votre appartement, surveillez :
- Compteurs individuels (eau, électricité, gaz) parfois trafiqués pour rétablir une fourniture coupée. La régie peut vous facturer la remise en conformité.
- Halls et cages d'escalier : dégradations imputables aux squatteurs si la copropriété peut le démontrer.
- Ascenseur : casses fréquentes en cas de squat collectif d'un appartement.
Ces préjudices ouvrent une action civile en réparation, à diligenter en parallèle de l'expulsion.
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