Héritier d'un bien squatté : agir malgré l'indivision

Hériter d'un bien squatté est une épreuve doublement difficile : au deuil s'ajoute la complexité juridique de l'indivision successorale. D'expérience sur les dossiers franciliens que nous accompagnons, 22% concernent des héritiers — souvent des biens vacants laissés non occupés pendant la procédure de succession, devenus des cibles privilégiées de squat. La bonne nouvelle : depuis la loi Kasbarian, un seul indivisaire peut agir pour l'expulsion (acte conservatoire), même sans l'accord des autres co-héritiers.

Pourquoi les biens successoraux sont des cibles

• Vacance prolongée (procédure de succession 6-18 mois)
• Adresse parfois identifiable comme inoccupée (boîte aux lettres pleine, courrier d'avocat, etc.)
• Absence d'occupant connu pour surveiller
• Difficulté procédurale supposée du dossier en indivision (à tort)

Le grand principe : l'article 815-2 du Code civil autorise tout indivisaire à prendre seul les mesures conservatoires nécessaires à la préservation du bien. L'expulsion d'un squatteur en relève sans ambiguïté.

Ce que vous pouvez faire seul

• Déposer plainte au commissariat
• Mandater un huissier pour constat
• Saisir le préfet au titre de l'article 38 DALO
• Engager un référé civil (locaux non-habitation)
• Activer la protection juridique d'une assurance
• Sécuriser le bien post-évacuation (changement de serrures)

Ce que vous NE pouvez PAS faire seul

• Vendre le bien (nécessite unanimité des indivisaires)
• Relouer le bien après évacuation (acte d'administration, majorité 2/3 requise — art. 815-3 CC)
• Engager des travaux non-conservatoires (rénovation, modification)
• Accepter une indemnité transactionnelle au nom de l'indivision

Pour prouver votre qualité d'héritier face au préfet ou au juge, plusieurs documents sont requis.

Si la succession n'est pas encore réglée

Vous pouvez agir au titre de votre vocation successorale (héritier présomptif), en joignant : acte de décès + livret de famille + déclaration sur l'honneur de votre qualité d'héritier. Le préfet acceptera votre saisine. L'acte de notoriété pourra être produit en cours de procédure.

L'article 815-13 du Code civil prévoit le remboursement à l'indivisaire qui a engagé des frais utiles à la conservation du bien commun. C'est votre levier financier essentiel.

Frais récupérables

• Honoraires d'huissier (constat, signification)
• Honoraires d'avocat éventuels
• Frais d'accompagnement Sauveteur
• Frais de sécurisation post-évacuation (changement serrures, alarme)
• Frais de nettoyage et remise en état
• Taxe foncière éventuellement avancée

Frais NON récupérables

• Votre temps personnel (sauf si vous êtes professionnel et qu'un acte écrit le prévoit)
• Frais "agréables" non strictement conservatoires
• Frais engagés sans avoir tenté d'informer les co-indivisaires

Modalités de remboursement

Deux options : (1) compensation au partage final : les frais sont déduits de la part de chaque co-indivisaire au prorata ; (2) action en remboursement immédiat contre les co-indivisaires défaillants (rare, complique les relations).

Décision financière et émotionnelle complexe. Plusieurs scénarios à comparer.

Quand le rachat est-il pertinent pour des héritiers

• Mésentente forte entre co-héritiers (sortie rapide souhaitée)
• Besoin de liquidités urgent d'au moins un co-héritier
• Éloignement géographique des co-héritiers (gestion compliquée)
• Bien à valeur sentimentale faible
• Procédure de succession complexe (testaments contestés, étranger, etc.)