Héritier d'un bien squatté : agir malgré l'indivision
L'indivision successorale est le terrain le plus fertile pour les squats : la procédure de partage prend des mois, le bien reste vide, les héritiers sont parfois en désaccord. Voici les leviers juridiques pour débloquer la situation.
Le piège de l'indivision
Tant que la succession n'est pas liquidée, les héritiers sont indivisaires sur le bien. Conséquences :
- Les actions conservatoires (constat huissier, dépôt de plainte) peuvent être engagées par tout indivisaire seul.
- Les actes d'administration (assignation au tribunal, choix de l'avocat) requièrent la majorité des deux tiers des droits (article 815-3 C. civ.).
- Les actes de disposition (vente du bien) requièrent l'unanimité, sauf application de l'article 815-5-1.
Un héritier minoritaire désintéressé ou hostile peut bloquer la procédure pendant des mois.
Le levier de l'article 815-5-1
Cet article (modifié en 2009) permet, à la majorité des deux tiers, d'autoriser certains actes qui requerraient sinon l'unanimité. Notamment la vente, sous certaines conditions.
En pratique, pour vendre un bien squatté à notre groupe en présence d'un indivisaire récalcitrant :
- Saisir le notaire pour constatation du blocage.
- Assigner les indivisaires devant le TJ pour obtention de l'autorisation 815-5-1.
- Vente forcée par licitation à défaut.
Cette procédure prend 4 à 8 mois, mais débloque définitivement la situation.
Rachat global du bien squatté en indivision
Notre groupe est familier des indivisions bloquées. Nous proposons généralement deux montages :
- Rachat global : nous achetons l'ensemble du bien aux indivisaires en accord, avec mécanisme 815-5-1 si nécessaire.
- Rachat de quotes-parts : nous achetons les parts des indivisaires consentants, puis poursuivons la procédure 815-5-1 contre l'indivisaire bloquant.
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