Bien en indivision squatté à Aubervilliers : procédure et tension 93

Aubervilliers : ville en mutation, parc immobilier hérité

Aubervilliers (93), commune limitrophe de Paris au nord-est, vit une mutation urbaine importante depuis dix ans (Campus Condorcet, Olympiades 2024, rénovations massives du parc social). Cette mutation coexiste avec un parc immobilier ancien composé de pavillons familiaux et de petits immeubles de rapport, souvent hérités en indivision par des familles dispersées entre l'Île-de-France et l'étranger.

Le squat de biens en indivision à Aubervilliers concerne typiquement : des pavillons de quartiers anciens (Quatre-Chemins, Centre), de petits immeubles de rapport partiellement vides en attente de cession, ou des biens héritésen indivision avec un seul héritier résidant en région parisienne (les autres étant en Algérie, au Maroc, en Afrique de l'Ouest, etc.).

Co-indivisaire isolé : pouvoir d'agir confirmé

L'article 815-3 alinéa 1 du Code civil autorise tout co-indivisaire à effectuer seul les actes conservatoires nécessaires à la préservation du bien indivis. Cette règle s'applique sans exception aux indivisions albertivillariennes, y compris quand les autres co-indivisaires résident à l'étranger et sont difficilement joignables.

Pratique fréquente à Aubervilliers : l'unique co-indivisaire francilien découvre l'occupation et engage seul la procédure. L'information des autres co-indivisaires se fait par lettre recommandée internationale ou par courriel après le déclenchement de la procédure. Cette autonomie d'action évite des semaines (voire des mois) de coordination internationale qui auraient laissé les squatteurs s'installer durablement.

Tension préfectorale forte dans le 93 : préparation indispensable

La Seine-Saint-Denis figure parmi les départements franciliens les plus tendus en matière de concours de la force publique. Les refus préfectoraux sont plus fréquents qu'ailleurs en Île-de-France, motivés par : la présence d'enfants en bas âge, des occupants en situation médicale grave, un risque d'ordre public local.

Délais indicatifs pour Aubervilliers : 22 à 32 jours en voie administrative pour un dossier complet. Coût 1 500 à 2 500€. Le silence préfectoral de 2 mois (depuis le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025) vaut refus implicite et ouvre le recours indemnitaire devant le tribunal administratif de Montreuil.

Recours indemnitaire : sur le fondement de la jurisprudence Couitéas (1923, codifiée à l'article L. 153-1 CJA), l'État doit indemniser le propriétaire du préjudice causé par le refus. Loyers théoriques perdus, frais engagés, dégradations : un préjudice substantiel peut être obtenu, sous réserve d'une documentation rigoureuse.

Tribunal judiciaire de Bobigny : référé chargé mais accessible

Si le référé civil s'impose (bien à usage commercial, voie administrative échouée), il est introduit devant le tribunal judiciaire de Bobigny, qui couvre l'ensemble du département 93.

Charge juridictionnelle : Bobigny est l'un des tribunaux les plus sollicités de France. Délai d'audiencement en référé : 6 à 8 semaines après assignation. Ordonnance rendue sous 1 à 3 semaines. Commandement de quitter les lieux : 2 mois. Délai total 16 à 20 semaines.

Aide juridictionnelle : accessible aux co-indivisaires aux ressources modestes, particulièrement pertinent pour les héritiers d'un seul bien hérité dont la valeur est immobilisée dans le bien squatté.

Coordination internationale des co-indivisaires : un défi récurrent

Beaucoup d'indivisions albertivillariennes impliquent des co-indivisaires résidant à l'étranger (Maghreb, Afrique de l'Ouest, voire DOM-TOM). Cette dispersion complique : la production de procurations notariales (apostille, traduction certifiée), la coordination des signatures notariales, la prise de décision unanime requise pour la vente du bien.

Bonnes pratiques :

• Désigner dès le début un mandataire commun par procuration notariée (ambassade ou consulat français à l'étranger pour la légalisation)
• Privilégier les visioconférences avec le notaire pour les décisions collectives
• Anticiper les délais de transmission internationale (compter 2 à 4 semaines pour les actes notariés étrangers à apostiller)

Stratégie de sortie : procédure ou rachat ?

Face à la double difficulté "tension 93 + dispersion internationale", trois stratégies sont possibles pour les indivisions albertivillariennes :

1. Procédure d'expulsion + recours indemnitaire en parallèle. Coût total 3 000-5 500€, délai 6-9 mois. Adapté si le bien doit être conservé (mise en location ultérieure, attachement familial).

2. Rachat cash par Sauveteur.fr. Décote 30-40% pour un bien albertivillarien (intègre la tension 93). Délai 15-30 jours. Adapté si les héritiers veulent solder rapidement la succession et toucher leur part.

3. Partage judiciaire avec licitation. Si l'indivision est bloquée par un héritier injoignable ou récalcitrant. Délai 12-24 mois, mais permet la vente forcée. Coût avocat + frais 4 000-7 000€.