Indivision active à Paris : expulsion d'un squatteur dans un bien co-détenu

L'indivision active à Paris : achat conjoint, séparation, démembrement

L'indivision active désigne toute situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien immobilier, hors contexte successoral. À Paris, trois configurations courantes : l'achat à plusieurs entre amis ou en couple non marié, l'indivision post-séparation d'un couple marié qui n'a pas encore liquidé son régime matrimonial, et le démembrement entre nu-propriétaire et usufruitier.

Ces indivisions actives se distinguent juridiquement de l'indivision successorale par leur origine, mais obéissent aux mêmes règles de l'article 815 et suivants du Code civil. Le co-indivisaire qui découvre une occupation illicite peut agir seul pour la cessation, sans accord préalable des autres.

Le pouvoir d'agir seul : article 815-3 CC

L'article 815-3 alinéa 1 du Code civil autorise tout indivisaire à effectuer seul les actes conservatoires nécessaires à la préservation du bien indivis. La jurisprudence constante de la Cour de cassation qualifie l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre comme un acte conservatoire — elle vise à prévenir la dégradation, l'usucapion potentielle et la perte d'usage du bien.

Concrètement, un co-acquéreur parisien peut déposer plainte, faire dresser un constat d'huissier, saisir la préfecture en voie administrative ou assigner en référé civil, sans informer ni obtenir l'accord des autres co-indivisaires. Cette autonomie d'action est cruciale dans les situations conflictuelles (séparation, désaccord familial).

Voie procédurale : voie admin si logement, référé si commercial

Pour un bien parisien à usage d'habitation détenu en indivision active : voie administrative préfectorale (article 38 loi DALO modifié post-Kasbarian) recommandée en priorité. Délai 15-22 jours dans le 75, coût 1 500-2 500€. La qualification d'habitation principale ou secondaire est indifférente depuis 2024.

Pour un bien à usage mixte ou commercial : référé civil devant le tribunal judiciaire de Paris. Délai 6-10 semaines + 2 mois de commandement, coût 3 200-5 600€. La compétence relève du tribunal du lieu de situation du bien.

Dans tous les cas, le co-indivisaire demandeur doit produire : son titre de propriété indivis (acte authentique d'acquisition), une attestation de propriété récente du notaire, et le constat d'huissier d'occupation.

Le piège fréquent : la vente nécessite l'unanimité

Là où le co-indivisaire peut agir seul pour expulser, il ne peut pas vendre seul. La vente du bien indivis exige l'unanimité (article 815-3 dernier alinéa CC). Cette dissymétrie crée un piège juridique courant à Paris : après avoir mené seul la procédure d'expulsion, le co-indivisaire ne peut imposer la revente du bien aux autres.

Solutions disponibles si la vente est bloquée : (1) partage amiable avec rachat de leurs parts par le co-indivisaire qui veut conserver, (2) partage judiciaire devant le tribunal (article 815 CC) avec licitation à défaut d'accord, (3) vente avec accord majoritaire renforcé (article 815-5-1 CC, 2/3 des parts) si certains co-indivisaires bloquent abusivement.

Indivisions post-séparation : attention au régime matrimonial

Pour les couples en cours de séparation qui n'ont pas encore liquidé leur régime matrimonial, le bien commun reste en indivision post-communautaire. La procédure d'expulsion est ouverte à chaque conjoint, mais des précautions s'imposent :

1. Vérification du régime matrimonial. Communauté légale, communauté universelle, séparation de biens : la nature du bien indivis varie. En séparation de biens, le bien n'est pas nécessairement indivis (sauf acquisition conjointe explicite).

2. Coordination avec la procédure de divorce. Si une procédure de divorce est en cours, informer l'avocat divorce de l'action contre les squatteurs, pour éviter toute contradiction stratégique.

3. Décision sur le bien post-divorce. Le devenir du bien (attribution à l'un, vente, conservation indivise) sera tranché lors de la liquidation. L'expulsion préalable préserve la valeur du bien dans l'attente.

L'alternative rachat cash si l'indivision est bloquée

Quand l'indivision est conflictuelle et que la vente amiable est impossible, le rachat cash par Sauveteur.fr offre une issue si tous les co-indivisaires finissent par s'accorder sur le principe de la vente (même avec décote). Offre ferme sous 48h, signature notariée 15-30 jours, décote 20-30% pour un bien parisien.

Dans certains dossiers parisiens, la perspective d'une vente rapide avec sortie financière immédiate débloque des indivisions paralysées depuis des années — l'argument économique compte plus que la prolongation du conflit familial.