Bien squatté détenu par une SCI à Paris : procédure spécifique

Le bien parisien détenu par SCI : profil et spécificités

La détention par société civile immobilière (SCI) est une pratique très répandue à Paris pour optimiser la transmission patrimoniale, faciliter la gestion locative, ou organiser un investissement familial. La SCI étant une personne morale distincte des associés, le bien lui appartient en propre — ce qui change la qualification du demandeur dans une procédure d'expulsion.

Trois configurations courantes à Paris : SCI familiale détenant un appartement locatif loué puis vacant, SCI patrimoniale détenant une résidence secondaire ou un pied-à-terre, SCI mixte détenant plusieurs lots dans un même immeuble. Dans chacun des cas, la procédure d'expulsion existe mais nécessite quelques adaptations.

Qui est légitime à agir au nom de la SCI ?

C'est la question juridique centrale. Une SCI étant une personne morale, elle ne peut agir qu'à travers son représentant légal — qui est, dans la quasi-totalité des cas, le gérant désigné par les statuts.

Le gérant dispose d'un pouvoir général de représentation de la SCI dans les actes de gestion courante, ce qui inclut l'introduction d'une action en justice ou d'une demande administrative pour protéger le patrimoine social. Il n'a généralement pas besoin de l'accord préalable de l'assemblée des associés pour engager une procédure d'expulsion — il s'agit d'un acte conservatoire au sens des statuts.

Vérifier les statuts. Certaines SCI prévoient dans leurs statuts une limitation explicite des pouvoirs du gérant (ex. : tout acte engageant la société au-delà de 5 000€ requiert l'accord de l'AG). Dans ce cas, il faut une décision d'assemblée préalable. Sauveteur.fr examine vos statuts au moment du diagnostic pour identifier la procédure interne nécessaire.

Voie administrative préfectorale : oui pour les SCI familiales

Pour un logement parisien détenu par SCI familiale (typiquement, des associés sont membres de la même famille et le bien est destiné à un usage résidentiel), la voie administrative préfectorale (article 38 loi DALO modifié post-Kasbarian) est applicable sans difficulté.

Pièces du dossier préfectoral :

• Extrait Kbis ou Insee de la SCI
• Statuts de la SCI désignant le gérant
• Acte notarié de propriété au nom de la SCI
• Taxe foncière au nom de la SCI
• Plainte pénale pour violation de domicile
• Constat d'huissier d'occupation
• Déclaration sur l'honneur du gérant attestant l'occupation sans droit ni titre

Délai indicatif 15-22 jours à Paris, coût 1 500-2 500€.

Cas particulier : SCI dont l'objet social est commercial

Quelques SCI parisiennes ont un objet social mixte (habitation + activité économique : location meublée saisonnière professionnelle, parahôtellerie, location aux entreprises). Si le bien est qualifié administrativement de local commercial ou professionnel, la voie administrative préfectorale est fermée — il faut alors passer obligatoirement par le référé civil.

Cette qualification se vérifie en plusieurs étapes : le bail antérieur (s'il existe), la déclaration fiscale du bien (taxe d'habitation vs CFE), l'inscription au RCS de l'activité. Sauveteur.fr réalise cette vérification dans les 24 heures du diagnostic pour orienter vers la bonne procédure.

Référé civil pour SCI à objet commercial : tribunal judiciaire de Paris, délai 6-10 semaines + 2 mois de commandement, coût 3 200-5 600€. Préjudice d'exploitation indemnisable si la SCI peut prouver une perte de chiffre d'affaires (location meublée saisonnière notamment).

L'enjeu des assurances en SCI

Beaucoup de SCI parisiennes souscrivent une protection juridique propriétaire non occupant (PNO) qui couvre les frais de procédure en cas de squat. Vérifier la garantie avant d'engager les premiers frais : selon les contrats, la prise en charge va de 1 500 à 5 000€ par dossier, parfois plus.

Conditions usuelles : déclaration du sinistre dans le délai contractuel (souvent 5 jours ouvrés après découverte), choix de l'avocat libre ou imposé par l'assureur, plafond de prise en charge des honoraires. Sauveteur.fr coordonne le dossier d'indemnisation avec votre assureur PNO en parallèle de la procédure d'expulsion.

Et après l'évacuation : remise en location ou revente ?

Une fois le bien libéré, la SCI doit décider de la suite. Remise en location : recommandée si le bien est en bon état et si la SCI dispose des fonds pour les éventuelles réparations. Vérifier l'assurance loyers impayés (GLI) pour les locations futures.

Revente du bien par la SCI : la décision de vendre relève généralement de l'assemblée des associés (sauf clause statutaire contraire). Sauveteur.fr propose une offre de rachat cash aux SCI qui veulent céder rapidement le bien plutôt que de le remettre sur le marché — particulièrement adapté si les associés sont géographiquement dispersés ou si la SCI veut se dissoudre.

Dissolution de la SCI : si la SCI n'a plus d'objet après vente du seul bien détenu, la dissolution amiable (avec accord unanime des associés) prend environ 3 à 6 mois. Sauveteur.fr peut orienter vers un notaire ou un avocat spécialisé pour cette étape.