Appartement parisien en succession squatté : qui peut expulser ?

Le profil de l'appartement parisien en succession bloquée

Paris concentre une part importante des biens hérités en indivision qui finissent par être squattés. Trois facteurs convergent : un parc immobilier ancien densément valorisé (un studio peut valoir 250 000€, un trois-pièces 800 000€), des successions fréquemment composées de plusieurs héritiers aux intérêts divergents, et des délais notariaux qui s'allongent en cas de désaccord.

Le scénario typique : un parent décède, laisse un appartement en pleine propriété à trois enfants. L'un veut vendre, l'autre veut louer, le troisième hésite. Pendant que la discussion familiale s'enlise, l'appartement reste fermé. Quelques mois plus tard, des occupants s'installent. La découverte tardive (visite annuelle, courrier accumulé, voisin qui signale) déclenche l'urgence — mais la situation indivise complique la décision.

Le principe clé : agir seul est juridiquement possible

C'est la première question qui se pose : « puis-je agir contre les squatteurs sans l'accord de mes frères et sœurs ? ». La réponse est sans ambiguïté : oui, un seul co-indivisaire peut introduire la procédure d'expulsion.

Le fondement est l'article 815-3 du Code civil, qui autorise tout indivisaire à effectuer seul les « actes conservatoires ». La Cour de cassation considère depuis plusieurs décennies que l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est un acte conservatoire — il vise à préserver l'intégrité du bien et à éviter l'usucapion (acquisition par occupation prolongée). Le co-indivisaire qui agit n'a donc pas à informer ni a fortiori à obtenir l'accord des autres.

Bonne pratique : informer tout de même les autres co-indivisaires, par lettre recommandée ou simple email, du déclenchement de la procédure. D'une part par courtoisie familiale, d'autre part pour éviter qu'un co-indivisaire mal informé n'aille négocier en parallèle avec les occupants (cas vu plusieurs fois).

Voie administrative vs référé : que choisir pour un appartement parisien ?

Voie administrative préfectorale (article 38 loi DALO modifié). Applicable depuis 2024 aux résidences principales ET secondaires. Pour un appartement parisien en succession, deux conditions doivent être remplies : (1) prouver que le bien est qualifié d'habitation, (2) déposer plainte pénale pour violation de domicile. Délai indicatif 15-22 jours, coût 1 500-2 500€.

Référé civil devant le tribunal judiciaire de Paris. Voie alternative si le bien a un usage mixte (habitation + local commercial, partie en bureau), si l'occupation est ancienne et que la qualification d'habitation est contestée, ou si la préfecture refuse de traiter le dossier. Délai 6-10 semaines + 2 mois de commandement, coût 3 200-5 600€.

Notre recommandation : tenter en priorité la voie administrative, plus rapide et moins coûteuse. Le diagnostic gratuit Sauveteur.fr permet d'identifier sous 24 heures laquelle des deux voies est techniquement adaptée à votre dossier.

Particularités du tribunal judiciaire de Paris

Si le référé civil s'impose, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire de Paris (parvis du Tribunal de Paris, 75017). Trois spécificités :

Le délai d'audiencement est en moyenne de 4 à 6 semaines pour un référé. C'est un délai correct comparé à Bobigny mais qui reste plus long que dans les départements moins denses (78, 77, 91).

Le caractère manifestement illicite du trouble doit être clairement établi dans l'assignation. La preuve du droit de propriété (acte notarié + attestation de propriété récente) et la preuve de l'absence de titre des occupants (constat d'huissier, déclaration sur l'honneur) constituent le cœur du dossier.

L'aide juridictionnelle est accessible aux co-indivisaires aux ressources modestes — y compris quand le bien hérité a une valeur élevée, dès lors que le co-indivisaire qui agit n'a pas encore reçu sa quote-part. Notre équipe oriente vers cette possibilité au moment du diagnostic.

Le piège du squatteur qui revendique un droit

Dans plusieurs dossiers parisiens, nous avons constaté un schéma : les occupants présentent un faux bail, une attestation d'hébergement contestée, ou se prétendent locataires d'un héritier. Cette défense vise à transformer le dossier d'une simple expulsion en un contentieux locatif — beaucoup plus long et complexe.

Si une telle situation se présente, il est crucial de ne pas négocier directement avec les occupants et de laisser la qualification juridique au juge des référés. Notre équipe coordonne avec un avocat spécialisé le contre-interrogatoire des pièces produites par les occupants. Dans la quasi-totalité des cas, ces pièces ne résistent pas à l'examen contradictoire.

Et si la procédure traîne ? L'option rachat cash

Pour les co-indivisaires qui veulent solder rapidement la succession, le rachat cash par Sauveteur.fr offre une alternative. La condition est l'accord de tous les co-indivisaires (article 815-3 CC, dernier alinéa, qui exige l'unanimité pour la vente du bien indivis). Délai de signature 15-30 jours, fonds versés en deux temps. Décote indicative 20-30% pour un appartement parisien en bon état.

Cette option a un intérêt particulier quand les co-indivisaires sont géographiquement dispersés (un en province, un à l'étranger, un à Paris) et qu'ils ne souhaitent pas se coordonner pour une longue procédure judiciaire. Sauveteur.fr gère la coordination des signatures et la relation avec le notaire.