Cassation civile 3e, 19 septembre 2024 : la clause résolutoire de plein droit en présence d'enfants

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 septembre 2024 marque une étape importante dans l'application de la loi Kasbarian aux relations locatives. Analyse.

Les faits

Un bailleur de la région lyonnaise avait délivré un commandement de payer à son locataire défaillant. Le commandement étant resté infructueux à l'expiration du délai de 6 semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par Kasbarian), le bailleur saisit le juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire opposait la présence de deux enfants mineurs au foyer et invoquait la jurisprudence antérieure permettant au juge de différer l'effet de la clause.

La décision

La Cour de cassation rejette l'argument : depuis Kasbarian, la clause résolutoire joue de plein droit sans appréciation discrétionnaire du juge sur le contexte familial. Cette automaticité avait été l'objet de critiques en doctrine, mais la haute juridiction confirme la lettre du texte.

Portée pour les bailleurs

Pour les propriétaires bailleurs confrontés à un locataire défaillant (à ne pas confondre avec le squatteur — voir notre page squatteur vs locataire), cet arrêt sécurise la procédure de résiliation :

• Une fois le commandement infructueux à 6 semaines, la résiliation est acquise sans recours possible.
• Le juge ne peut plus surseoir pour considérations familiales.
• Le bailleur peut directement engager l'expulsion sans craindre un renvoi en délibéré.

Limites et nuances

Attention : cet arrêt ne supprime pas la trêve hivernale, qui continue de s'appliquer aux locataires (mais plus aux squatteurs depuis Kasbarian). L'expulsion effective d'un locataire défaillant reste suspendue du 1er novembre au 31 mars.

De plus, le juge garde un pouvoir d'octroi de délais de paiement à la demande du locataire (article 1343-5 du Code civil), qui peut indirectement différer l'expulsion sans remettre en cause la résiliation acquise.