Squatteur ou locataire qui ne paie plus : quelle différence ?
La distinction est juridiquement décisive et conditionne la procédure applicable. Un squatteur peut être expulsé en quelques semaines ; un locataire défaillant bénéficie de protections étendues qui rallongent les délais à 18-24 mois.
Définition juridique
Un squatteur est une personne qui s'introduit ou se maintient dans un bien immobilier sans aucun titre (pas de bail, pas d'accord du propriétaire, pas d'occupation paisible antérieure). L'introduction se fait généralement par effraction, par usurpation de qualité ou par occupation d'un lieu vacant.
Un locataire défaillant est titulaire d'un bail en cours de validité (même verbal) qui a cessé de payer son loyer ou enfreint d'autres clauses du contrat. Il bénéficie de droits et de protections que la jurisprudence protège strictement.
Tableau comparatif des procédures
| Critère | Squatteur | Locataire défaillant |
|---|---|---|
| Voie principale | Administrative (préfet) | Judiciaire (tribunal + commandement de payer) |
| Délai moyen | 2 à 4 semaines | 18 à 24 mois |
| Trêve hivernale | Ne s'applique pas (loi Kasbarian) | S'applique du 1er nov. au 31 mars |
| Sanction pénale | Possible (art. 226-4 CP) | Aucune |
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