Guide de l'acheteur d'un bien squatté : opportunité et risques

Le rachat de biens squattés est un sous-marché en pleine structuration. Pour un investisseur expérimenté, c'est une opportunité de décote significative. Pour un novice, c'est un piège. Voici les clés pour s'y retrouver.

Pourquoi acheter un bien squatté ?

Les biens squattés se vendent avec une décote moyenne de 25 à 50% par rapport au prix de marché libre. Cette décote couvre :

• Le coût de la procédure d'évacuation (1 500-5 000 €).
• La perte de loyers pendant l'attente (souvent 6-12 mois).
• Le coût de la remise en état (5 000-25 000 €).
• Le risque résiduel (refus de concours, complications).
• Une prime de risque-prime psychologique pour l'investisseur.

Le solde positif justifie l'opération pour qui sait gérer.

Calculer la décote juste

Méthode rationnelle :

1. Prix de marché libre du bien (estimation comparable).
2. Moins coûts directs évalués : procédure + remise en état + perte de loyers anticipée.
3. Moins prime de risque : entre 5% et 15% selon la complexité du dossier.
4. Moins prime de liquidité : 5% à 10% (le bien squatté est plus difficile à revendre).

Pour un T3 estimé à 350 000 € à Paris, le prix juste post-décote oscille entre 220 000 et 290 000 €.

Les pièges à éviter

• Squat ancien (> 3 ans) : risque d'usucapion ou de procédure très contestée.
• Indivision non résolue : vente fragile sans accord total.
• Squat militant médiatisé : délais d'évacuation très allongés (3-6 mois supplémentaires).
• Bien en mauvais état structurel : coût de remise en état peut exploser.
• Promesses verbales du vendeur sur le calendrier : exiger un écrit, une expertise indépendante.

Le montage type

Pour les investisseurs réguliers :

1. Compromis avec clause suspensive d'obtention du concours de la force publique.
2. Financement avec marche réelle intégrant les frais procéduraux.
3. Mandat à un cabinet spécialisé pour suivre la procédure d'évacuation.
4. Société dédiée (SCI ou SAS) pour isoler le risque juridique.

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