Témoignage : un investisseur rachète un bien squatté à Vitry et le revend avec 35% de plus-value

Voici l'histoire de Karim D., investisseur immobilier basé en Île-de-France, qui a réalisé en 2025 son premier rachat de bien squatté. Récit chiffré et reproductible.

L'opportunité

En février 2025, Karim repère via notre réseau d'apporteurs un T3 de 62 m² à Vitry-sur-Seine, squatté depuis 9 mois. La propriétaire, une héritière en indivision avec deux frères, veut vendre vite pour solder la succession et trouver la paix. Prix demandé : 142 000 € net vendeur, contre une estimation marché libre de 210 000 €. Décote affichée : 32%.

L'analyse du dossier

Karim engage une analyse approfondie sur 15 jours :

• Visite extérieure du bien (squatté donc inaccessible). Constat visuel : pas de dégradations apparentes.
• Interrogation du voisinage : 3 occupants identifiés, individuels, pas de mouvement militant.
• Vérification de l'historique procédural : plainte déposée, mise en demeure préfectorale en cours. Évaluation : évacuation probable sous 4-8 semaines.
• Estimation des coûts post-récupération : 18 000 € de remise en état, 4 000 € de procédure résiduelle.

Total des coûts cachés : 22 000 €. Soit un prix de revient à 164 000 € — encore 22% sous le marché libre.

Le montage

• Compromis avec clause suspensive d'expulsion effective sous 6 mois.
• Financement : 142 000 € + 50 000 € de trésorerie pour la remise en état, soit 192 000 € au total mobilisés.
• Pas de financement bancaire (banques réticentes pour ce type de profil), apport personnel.

Le déroulement

L'évacuation effective intervient 7 semaines après la signature. Karim entre dans les lieux le 19 mai 2025. La remise en état dure 6 semaines (peinture, sols, sanitaires, cuisine reprise à zéro). Le bien est mis en vente fin juillet à 199 000 €.

La revente

Trois offres reçues en 3 semaines. Vente signée fin août à 197 000 € net vendeur. Plus-value brute : 33 000 € sur le prix de revente, mais 55 000 € sur le prix d'achat (197 000 - 142 000), soit 38% sur le capital investi initialement.

Bilan

• Durée totale : 6 mois entre signature d'achat et signature de revente.
• Investissement total : 192 000 € (achat + travaux + procédure).
• Recette : 197 000 € net vendeur, minorée des plus-values fiscales (~10 000 € en LMNP, traitement adapté).
• Bénéfice net après fiscalité : ~32 000 €.

Karim a réinvesti immédiatement sur deux nouveaux dossiers similaires. Ce type d'opération exige une solide expertise procédurale et une trésorerie disponible. Voir notre guide de l'acheteur de bien squatté pour la méthodologie complète.