Indivision squattée à Créteil : référé devant le tribunal de Créteil

Créteil et le 94 : préfecture du Val-de-Marne et tissu pavillonnaire

Préfecture du Val-de-Marne, Créteil concentre administrations, tribunal et un parc immobilier mixte : pavillons des quartiers anciens (Le Palais, Mont-Mesly), résidences récentes (Préfecture, Croix-des-Mèches), et lotissements pavillonnaires hérités en indivision. Le département présente une tension préfectorale modérée, plus favorable qu'à Saint-Denis ou Argenteuil pour la voie administrative.

Les indivisions successorales à Créteil et dans le 94 (Vincennes, Saint-Maur, Maisons-Alfort, Champigny) sont fréquentes pour les pavillons et petits immeubles familiaux. La diversité du parc favorise des situations variées : du studio en copropriété au pavillon en lotissement.

Procédure : voie administrative préfectorale en priorité

Pour un bien à usage d'habitation détenu en indivision et squatté à Créteil, la voie administrative préfectorale (article 38 loi DALO modifié) est la plus efficace. Conditions à remplir :

• Qualification du bien comme habitation (principale ou secondaire)
• Dépôt de plainte préalable pour violation de domicile (article 226-4 CP)
• Constat d'huissier daté de l'occupation
• Production du titre de propriété indivis et de l'attestation notariale
• Déclaration sur l'honneur du co-indivisaire demandeur

Un seul co-indivisaire est suffisant pour déposer la demande préfectorale (article 815-3 CC, acte conservatoire). Délai indicatif à Créteil : 15 à 25 jours entre la complétude du dossier et l'évacuation. Coût 1 500 à 2 500€.

Le tribunal judiciaire de Créteil : référé alternatif

Si la voie administrative est fermée (bien commercial, qualification contestée) ou échoue (refus préfectoral), le référé civil devant le tribunal judiciaire de Créteil prend le relais. Cette juridiction couvre l'ensemble du département 94.

Délai d'audiencement à Créteil : 4 à 6 semaines après assignation. Ordonnance sous 1 à 2 semaines. Commandement de quitter les lieux : 2 mois. Délai total 12 à 16 semaines. Coût avocat + huissier 3 200 à 5 600€.

Pratique courante à Créteil : les juges retiennent généralement le caractère manifestement illicite du trouble dès lors que l'absence de titre des occupants est établie. Les pièces de propriété et l'attestation notariale du co-indivisaire sont les éléments décisifs.

Particularité des copropriétés cristoliennes

Une part importante du parc immobilier cristolien est en copropriété (résidences récentes, petits collectifs). Pour un appartement en indivision squatté dans une copropriété, plusieurs précautions :

1. Information du syndic. Le syndic doit être informé en amont de l'opération d'évacuation pour faciliter l'accès des forces de l'ordre aux parties communes. Une lettre simple suffit (pas besoin de divulguer l'identité du copropriétaire).

2. Coordination du gardien. Dans les résidences avec gardien, son concours est précieux : signaler les allées et venues suspectes, faciliter l'accès, témoigner si nécessaire de la durée d'occupation.

3. Charges de copropriété. Pendant l'occupation, les charges restent dues par le copropriétaire (le squatteur n'étant pas locataire). Le syndic doit poursuivre l'appel des charges normalement.

Stratégie indemnitaire : un préfet généralement coopératif

Le préfet du Val-de-Marne donne généralement suite aux demandes complètes et bien constituées. Les refus de concours sont rares (tension modérée) et concernent principalement des situations exceptionnelles : familles avec très jeunes enfants en hiver, occupants en situation médicale grave.

Cette coopérabilité préfectorale rend la voie indemnitaire (recours contre l'État) peu nécessaire en pratique à Créteil. Si elle s'impose néanmoins, elle est introduite devant le tribunal administratif de Melun (compétent pour le 94), sur le fondement de l'arrêt Couitéas et de l'article L. 153-1 du Code de justice administrative.

Et après l'expulsion : remettre le bien en valeur

Une fois le pavillon ou l'appartement cristolien libéré, plusieurs options s'offrent à l'indivision :

Remise en location : recommandée si le bien est en bon état et si les co-indivisaires conservent la propriété. Sécurisation préalable (cylindres, alarme) avant la mise en bail.

Vente classique : nécessite l'unanimité des co-indivisaires. Délai de mise sur le marché à Créteil : 2 à 6 mois pour une vente fluide.

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