Bien en indivision squatté à Saint-Denis : qui peut agir et comment ?

Pourquoi Saint-Denis concentre les squats de biens en indivision

Saint-Denis (93) figure parmi les communes les plus touchées d'Île-de-France par le squat de biens en succession. Trois facteurs structurels expliquent cette concentration : un parc pavillonnaire ancien hérité par des familles dispersées géographiquement (souvent entre l'Île-de-France et l'étranger), des successions parfois longues à régler faute d'accord entre héritiers, et une vacance prolongée qui rend les biens visibles et accessibles.

Concrètement, un pavillon hérité par trois ou quatre enfants peut rester inoccupé pendant des mois — voire des années — pendant que les indivisaires se disputent sur la vente, le partage ou la mise en location. Cette période d'incertitude juridique est précisément celle où le bien est le plus exposé.

Question centrale : qui peut agir au nom de l'indivision ?

C'est ici que la situation devient juridiquement décisive. Beaucoup d'héritiers pensent — à tort — qu'une action contre les squatteurs nécessite l'accord unanime de tous les indivisaires. Cette croyance bloque des dossiers pendant des semaines.

La réalité juridique est différente. L'article 815-3 du Code civil dispose que « les actes conservatoires » peuvent être effectués par un seul indivisaire, sans l'accord des autres. Or, l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est qualifiée par la jurisprudence constante (Cour de cassation, 3e chambre civile) d'acte conservatoire, dans la mesure où elle vise à préserver l'intégrité du bien indivis et à éviter sa dégradation.

Concrètement : un seul co-indivisaire peut introduire la procédure, qu'il s'agisse d'un dépôt de plainte, d'un constat d'huissier, d'une demande préfectorale (voie administrative) ou d'un référé civil. Les autres indivisaires n'ont ni à donner leur accord, ni même à être informés en amont (même si l'information ultérieure est de bonne pratique).

Voie administrative préfectorale : applicable aux pavillons sauf si à l'abandon manifeste

Pour un pavillon dionysien en indivision squatté, la voie administrative préfectorale (article 38 loi DALO modifié post-Kasbarian) est généralement la plus efficace. Conditions à remplir :

• Le bien doit être qualifié d'habitation (et non d'abandon manifeste — point d'attention pour les pavillons restés vides plusieurs années)
• Une plainte pénale pour violation de domicile (article 226-4 CP) doit avoir été déposée
• Un constat d'huissier doit attester de l'occupation
• Le demandeur doit pouvoir prouver sa qualité de co-indivisaire (acte notarié de succession, attestation notariée)

Tension préfectorale dans le 93. La Seine-Saint-Denis figure parmi les départements franciliens où la tension est la plus élevée. Refus de concours de la force publique, délais d'instruction allongés, demandes de pièces complémentaires : il faut s'attendre à un délai de 22 à 32 jours et anticiper la voie indemnitaire en cas de refus.

Tarification indicative à Saint-Denis

Voie administrative préfectorale : 1 500 à 2 500€ (huissier + accompagnement Sauveteur.fr). Délai 22-32 jours.

Référé civil (en cas de refus préfectoral) : 3 200 à 5 600€ (avocat + huissier). Délai 8-12 semaines + 2 mois de commandement.

Recours indemnitaire (responsabilité de l'État) : 1 800 à 3 200€ supplémentaires en cas d'action contre le préfet pour refus de concours. Délai de jugement 6-18 mois, mais l'indemnisation couvre les loyers théoriques perdus, les frais engagés et les éventuelles dégradations.

Les particularités du tribunal judiciaire de Bobigny

En cas de référé civil, la compétence territoriale relève du tribunal judiciaire de Bobigny, qui couvre l'ensemble du département 93. Trois spécificités à connaître :

La charge de la juridiction. Bobigny est l'un des tribunaux les plus chargés de France. Le délai d'audiencement en référé peut atteindre 8 à 12 semaines, contre 4 à 6 semaines dans des départements moins tendus (78, 77, 92). Cette charge doit être anticipée dans le choix procédural.

L'aide juridictionnelle. Les propriétaires modestes — notamment dans les successions où le bien hérité représente l'essentiel du patrimoine — peuvent bénéficier de l'aide juridictionnelle pour la procédure de référé. Notre équipe oriente vers cette possibilité dès le diagnostic initial.

L'astreinte assortie à l'ordonnance. Le tribunal de Bobigny prononce généralement une astreinte journalière (50 à 200€/jour) contre les occupants au-delà du délai de commandement, ce qui peut accélérer le départ volontaire.

L'alternative rachat cash pour débloquer la succession

Dans certaines configurations dionysiennes, la procédure d'expulsion est longue, le bien est en mauvais état, et les co-indivisaires veulent juste solder la succession et toucher leur part. Le rachat cash par Sauveteur.fr offre une issue rapide : offre ferme sous 48 heures après visite, signature notariée en 15 à 30 jours, fonds versés au compromis et au solde.

Particularité indivision : la vente d'un bien indivis exige l'accord de tous les co-indivisaires (article 815-3 CC, dernier alinéa). C'est la différence majeure avec l'action en expulsion (qui ne requiert qu'un seul). Pour le rachat, tous les héritiers doivent signer le compromis puis l'acte. Sauveteur.fr accompagne la coordination des signatures et travaille en relation directe avec le notaire de la famille.

La décote acceptée se situe entre 20% et 35% selon l'état du bien, l'ancienneté de l'occupation et la complexité juridique. C'est le prix de la rapidité et de la sortie sans procédure.