SCI familiale à Saint-Denis : expulsion d'un bien locatif squatté

La SCI familiale dans le 93 : un montage répandu

La détention par SCI familiale est très répandue à Saint-Denis et dans l'ensemble du département 93 pour deux raisons principales : la transmission patrimoniale (parts sociales plutôt qu'indivision familiale potentielle), et la gestion locative mutualisée. De nombreux propriétaires dionysiens détiennent ainsi pavillons, appartements et petits immeubles de rapport via une SCI dont les parts sont réparties entre les membres de la famille.

Cette détention en SCI présente un avantage majeur en cas de squat : la SCI étant une personne morale, c'est elle qui est propriétaire et c'est son gérant qui engage la procédure, sans avoir besoin de coordonner tous les associés. Cette unicité de décision simplifie considérablement le déclenchement de la procédure dans un contexte familial parfois conflictuel.

Pouvoir du gérant : statuts à vérifier

Le gérant de la SCI est le représentant légal de la société. Il dispose, sauf clause contraire des statuts, du pouvoir général de gestion qui inclut l'introduction des actions en justice et des demandes administratives pour préserver le patrimoine social.

Vérification statutaire : examiner les statuts de la SCI pour identifier d'éventuelles restrictions. Quelques statuts de SCI familiales prévoient que tout acte engageant la société au-delà d'un certain montant (souvent 5 000€ ou 10 000€) requiert une autorisation préalable de l'assemblée des associés. Si une telle clause existe, convoquer une AG ordinaire pour autoriser la procédure (délai 15 jours à 1 mois selon les statuts).

Si la SCI a plusieurs gérants : en gérance conjointe, tous doivent signer (sauf clause contraire). En gérance disjointe, chacun peut engager seul, sauf opposition formalisée d'un autre gérant avant la signature.

Voie administrative : applicable aux SCI à objet d'habitation

Pour un bien à usage d'habitation détenu par SCI à Saint-Denis, la voie administrative préfectorale est ouverte sans difficulté (article 38 loi DALO modifié post-Kasbarian). Pièces spécifiques à la SCI :

• Extrait Kbis ou inscription Insee de la SCI
• Statuts à jour avec désignation du gérant
• Acte notarié de propriété au nom de la SCI
• Taxe foncière au nom de la SCI
• Plainte pénale pour violation de domicile signée par le gérant ès qualités
• Constat d'huissier daté
• Déclaration sur l'honneur du gérant ès qualités

Délai indicatif dans le 93 : 22 à 32 jours. Coût 1 500 à 2 500€. La tension préfectorale forte rend nécessaire l'anticipation du recours indemnitaire en cas de refus.

Référé civil à Bobigny : voie pour les SCI à objet mixte ou commercial

Si la SCI dionysienne a un objet social mixte (habitation + location meublée touristique professionnelle, parahôtellerie, location aux entreprises), ou si elle détient des locaux commerciaux squattés, la voie administrative est fermée et le référé civil devant le tribunal judiciaire de Bobigny est obligatoire.

Particularités du tribunal de Bobigny : juridiction fortement chargée, délai d'audiencement 6 à 8 semaines après assignation, ordonnance sous 1 à 3 semaines, commandement 2 mois. Délai total 16 à 20 semaines. Coût 3 200 à 5 600€.

Le gérant signe l'assignation ès qualités (en sa qualité de représentant légal de la SCI). L'avocat doit produire les pièces de la SCI (Kbis, statuts, propriété, taxe foncière) en plus du constat et de la plainte.

Assurance PNO : un atout pour les SCI bailleresses

Beaucoup de SCI familiales dionysiennes ayant une activité locative souscrivent une protection juridique propriétaire non occupant (PNO). Cette assurance peut couvrir tout ou partie des frais de procédure d'expulsion : honoraires d'avocat, frais d'huissier, frais d'expertise, voire indemnités locatives partielles.

Conditions usuelles : déclaration du sinistre dans le délai contractuel (souvent 5 jours ouvrés), choix libre ou imposé de l'avocat selon le contrat, plafond de prise en charge (entre 2 000 et 8 000€ selon les contrats).

Vérifier également la garantie loyers impayés (GLI) qui peut, dans certains contrats, couvrir aussi les périodes de squat (lecture précise des clauses recommandée). Sauveteur.fr coordonne avec l'assureur PNO en parallèle de la procédure principale.

Stratégies post-procédure : conserver, vendre, dissoudre

Une fois le bien dionysien libéré, la SCI a trois options :

1. Conserver et remettre en location. Si le bien est en bon état et si la SCI maintient son activité de gestion locative. Sécurisation préalable indispensable (cylindres haute sécurité, alarme éventuelle).

2. Vente classique du bien. Décision en assemblée générale des associés (autorisation expresse selon les statuts). Mise sur le marché immobilier, délai 3-9 mois pour une vente fluide à Saint-Denis. La SCI subsiste après la vente.

3. Vente à Sauveteur.fr en rachat cash. Adapté si les associés veulent solder rapidement. Décote indicative 30-40% pour un bien dionysien (intègre la tension 93). Délai 15-30 jours.

4. Dissolution de la SCI. Si la SCI ne détient plus que ce bien et que les associés veulent liquider la structure. Délai dissolution 3-6 mois, coût juridique 800-1 500€.