Vendre un bien parisien en indivision squatté : rachat cash

Pourquoi le rachat cash est souvent la meilleure issue à Paris

Un appartement parisien en indivision et squatté cumule trois sources de friction : la complexité juridique de l'indivision (article 815 et suivants du Code civil), la lenteur des procédures d'expulsion (15-22 jours en voie administrative, 6-10 semaines en référé civil), et la dispersion géographique fréquente des co-indivisaires. Beaucoup d'héritiers veulent simplement solder la succession et récupérer leur part — sans s'engager dans des mois de coordination judiciaire et notariale.

Le rachat cash répond à cette demande. Un investisseur professionnel (Sauveteur.fr) achète le bien en l'état, en assume ensuite la procédure d'expulsion, et verse les fonds aux co-indivisaires au compromis puis au solde. Le délai entre la décision et la signature notariée oscille entre 15 et 30 jours, contre 3 à 6 mois pour une procédure d'expulsion complète suivie d'une revente classique.

L'intérêt du rachat est particulièrement marqué dans trois configurations parisiennes : les petits appartements (studios, deux-pièces) où la procédure absorbe une part disproportionnée de la valeur, les biens à dégradation visible où la procédure laisse craindre des dégâts supplémentaires, et les indivisions familiales conflictuelles où la coordination des décisions est impossible.

Condition centrale : l'unanimité des co-indivisaires pour la vente

À la différence de l'action en expulsion (qui peut être engagée par un seul co-indivisaire au titre de l'acte conservatoire — article 815-3 alinéa 1 CC), la vente d'un bien indivis exige l'unanimité de tous les co-indivisaires (article 815-3 dernier alinéa du Code civil).

Cette règle s'applique dans toutes les configurations indivises post-succession à Paris : que les co-indivisaires soient deux ou dix, qu'ils détiennent des parts égales ou inégales, qu'ils soient en métropole ou à l'étranger. Sans cette unanimité, le rachat n'est juridiquement pas possible.

Exception : le partage judiciaire et la vente sur licitation. Si un ou plusieurs co-indivisaires refusent la vente, les autres peuvent saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire (article 815 CC). Le tribunal peut ordonner la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères publiques du bien. Cette procédure est longue (6 à 18 mois) et conduit généralement à un prix de vente inférieur à celui d'un rachat cash. Sauveteur.fr accompagne cette voie en dernier recours.

Décote acceptée pour un bien parisien en indivision squatté

La décote acceptée par Sauveteur.fr varie en fonction de quatre facteurs principaux : (1) l'arrondissement et la nature du bien, (2) l'ancienneté de l'occupation, (3) la complexité de l'indivision (nombre de co-indivisaires, qualité des relations), (4) l'état présumé du bien.

Fourchette indicative pour Paris :

• 20 à 25% : bien dans un arrondissement central (1er-9e, 16e), squat récent (< 6 mois), indivision simple (2-3 co-indivisaires alignés), bien présumé en bon état
• 25 à 30% : bien dans un arrondissement périphérique (10e-20e), squat de 6 à 18 mois, indivision avec dispersion géographique
• 30 à 35% : situations complexes : indivision conflictuelle, occupation ancienne (> 18 mois), dégradations visibles, refus préfectoral récent

Ces fourchettes ne sont pas des barèmes fixes. Chaque dossier fait l'objet d'une expertise individuelle sous 48 heures après visite. L'offre est ferme et inscrite dans le compromis — pas de renégociation à la baisse en cours de signature.

Le processus en 6 étapes

Étape 1 — Diagnostic gratuit (24h). Premier contact, qualification juridique du dossier, identification de la voie procédurale optimale et de la décote indicative. Aucun engagement.

Étape 2 — Mandat de visite (48-72h). Si vous décidez d'avancer, signature d'un mandat de visite et expertise sur place par notre équipe.

Étape 3 — Offre ferme (48h après visite). Sauveteur.fr formule une offre écrite, ferme, inscrite dans un projet de compromis. Vous disposez de 7 jours pour la valider.

Étape 4 — Signature du compromis (7-15 jours). Tous les co-indivisaires signent le compromis chez le notaire de leur choix. Un acompte est versé à cette occasion (5 à 10% du prix).

Étape 5 — Signature de l'acte authentique (15-30 jours après compromis). Versement du solde. Vous récupérez votre quote-part. Vous n'avez plus aucune responsabilité ni démarche concernant le bien et son occupation.

Étape 6 — Suivi post-signature. Sauveteur.fr engage la procédure d'expulsion à son compte. Vous n'avez plus à y intervenir.

Le rôle du notaire : un acteur central

L'opération de rachat d'un bien indivis à Paris exige nécessairement le concours d'un notaire. Trois points pratiques :

Choix du notaire. Les co-indivisaires peuvent garder le notaire qui a réglé la succession (continuité du dossier), ou choisir un notaire neutre pour la vente. Sauveteur.fr accepte les deux options sans préférence.

Frais notariés. Les frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur (Sauveteur.fr) et sont déjà inclus dans le prix d'offre. Aucun frais surprise pour les vendeurs.

Pièces à fournir : acte notarié de propriété ou attestation immobilière post-succession, titre de propriété d'origine (acte d'achat ou de donation par le défunt), DPE et diagnostics obligatoires (pris en charge par Sauveteur.fr si non disponibles), copie pièce d'identité de chaque co-indivisaire.

Et après la signature ? L'expulsion à notre charge

Une fois l'acte authentique signé, la responsabilité juridique du bien passe à Sauveteur.fr. Les anciens co-indivisaires n'ont plus aucune démarche à entreprendre : la procédure d'expulsion (voie administrative préfectorale ou référé civil selon le profil), la sécurisation post-évacuation, les travaux éventuels et la revente future sont entièrement gérés par notre équipe.

Cette bascule complète des responsabilités est l'un des principaux atouts du rachat cash pour les héritiers : sortir d'un dossier complexe en une seule signature, sans avoir à coordonner avocats, huissiers, préfecture, syndic et acquéreurs futurs.