Le référé civil pour expulser des squatteurs

Le référé civil est une procédure d'urgence devant le tribunal judiciaire, qui permet d'obtenir une ordonnance d'expulsion en 4 à 8 semaines. Depuis la loi Kasbarian de 2023, elle est devenue la voie secondaire pour les logements (la voie administrative préfectorale étant prioritaire), mais reste incontournable pour les locaux non-habitation : bureaux, commerces, garages, terrains. Dans la majorité des dossiers franciliens Sauveteur.fr, 22% passent par le référé civil, principalement pour les locaux commerciaux et les cas où la voie administrative a échoué.

Quand le référé est-il pertinent ?

• Local commercial, bureau, atelier, entrepôt squatté
• Terrain, garage, parking squatté
• Cas où le préfet a refusé le concours de la force publique
• Cas où les squatteurs revendiquent un droit d'occupation contesté (sous-location frauduleuse, prêt à usage ambigu)
• Action complémentaire pour obtenir des dommages-intérêts

Quand le référé n'est PAS la bonne voie

Pour un logement squatté (principal ou secondaire), la voie administrative préfectorale est plus rapide (15-28 jours vs 4-8 semaines), gratuite (vs 3 200-5 600€), et ne nécessite pas d'avocat. Toujours commencer par le préfet pour les logements.

Le référé suit un schéma précis encadré par le Code de procédure civile (articles 484 et suivants).

Compétence territoriale

Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation du bien squatté. À Paris : tribunal judiciaire de Paris (parvis du Tribunal). En banlieue : tribunal judiciaire du chef-lieu de département (Bobigny pour 93, Créteil pour 94, etc.).

Le juge des référés exige des preuves solides et probantes. Le dossier doit être plus consistant qu'en saisine préfectorale.

Si le juge accueille la demande, l'ordonnance prononce :

Décision d'expulsion

• Expulsion des occupants nommés (ou de tout occupant de leur chef)
• Délai d'exécution : la loi impose 2 mois après commandement (sauf urgence motivée)
• Astreinte éventuelle : somme journalière en cas de non-départ volontaire (50-500€/jour)
• Exécution provisoire de droit : l'appel ne suspend pas l'exécution

Dommages-intérêts

Le juge peut prononcer des dommages-intérêts pour : (1) indemnité d'occupation équivalente à la valeur locative (généralement 100% du loyer théorique de marché) ; (2) dégradations constatées par huissier ; (3) article 700 pour les frais d'avocat (800-1 500€).

Le référé reste 2 à 3 fois plus coûteux et plus long que la voie administrative préfectorale.

Pour les cas d'extrême urgence (risque imminent de dégradations, atteinte grave à l'ordre public), le Code de procédure civile (art. 485) prévoit la requête d'heure à heure : audience dans les 48-72h, ordonnance immédiate.

Quand l'utiliser

Très rarement : extrême urgence vérifiable (incendie en cours, occupants armés, risque pour des tiers). Le juge est restrictif. Dans notre pratique francilienne, cette voie reste exceptionnelle.

Beaucoup de propriétaires arrivent en référé par défaut, parce qu'un avocat ami leur a dit que c'était "la voie rapide", ou parce qu'ils ne savaient pas que la voie administrative existait. C'est une erreur fréquente. Le référé est un outil précis, qui répond à des situations précises. Voici quand il s'impose, et quand il ne sert à rien.

Le référé s'impose dans ces 4 situations

• Local non-habitation (commerce, bureau, atelier, entrepôt) : la voie administrative ne s'applique pas. Le référé devient la voie principale, par défaut.
• Refus de saisine préfectorale : si la préfecture estime que les conditions ne sont pas réunies (doute sur la qualification de squat, par exemple lors d'un conflit ancien entre voisins), la voie civile prend le relais.
• Voie pénale qui patine : plainte classée sans suite par le parquet malgré un dossier solide, le civil reste exploitable indépendamment.
• Pluralité de demandes : besoin de cumuler expulsion + indemnité d'occupation + dommages-intérêts pour dégradations dans une même décision. Le référé est la procédure rapide qui le permet, l'administrative non.

Le référé ne sert à rien dans ces cas

• Logement classique avec squatteurs entrés par effraction : la voie administrative (article 38 DALO modifié Kasbarian) règle le dossier en 15-28 jours pour zéro euros. Aller en référé serait perdre du temps et de l'argent.
• Locataire défaillant avec bail : le référé ne peut pas annuler le bail (qui suit la clause résolutoire dans une procédure dédiée). Vouloir "expulser en référé" un locataire qui ne paie plus est une voie sans issue.
• Conflit familial sur un bien en indivision : si les occupants sont des co-héritiers ou ex-conjoints, ce n'est pas du squat. C'est un contentieux successoral ou matrimonial, à traiter au fond.

Le test à 30 secondes pour savoir si le référé est la bonne voie

Trois questions à se poser : (1) Le bien est-il un logement d'habitation ? Si oui, voie administrative d'abord. (2) Les occupants sont-ils des inconnus ? Si non, ce n'est probablement pas du squat. (3) Y a-t-il urgence à obtenir une indemnité chiffrée en plus de l'expulsion ? Si oui, le référé devient pertinent même pour un logement.

L'avocat fait 70% du coût d'un référé, et bien plus que 70% de son issue. Pourtant, peu de propriétaires savent comment choisir — la plupart prennent le premier nom qu'on leur recommande, ou cherchent sur Google. Quelques critères qui changent vraiment les choses.

La spécialisation immobilier ou pénal-procédural

Un excellent avocat fiscaliste ou divorciste sera un avocat moyen pour un référé expulsion. La procédure civile a ses codes, son langage, ses délais — un cabinet qui en fait régulièrement gagne en moyenne 2 à 3 semaines sur l'instruction. Demandez combien de référés expulsion le cabinet a plaidé dans les 12 derniers mois. En-dessous de 10, passez votre chemin.

Le format tarifaire forfaitaire

"Honoraires libres au temps passé" + provision = boîte noire. Un référé bien encadré se chiffre forfaitairement : 1 800€ HT tout compris jusqu'au prononcé de l'ordonnance, avec ventilation écrite (préparation 35%, audience 40%, suivi 25%). Si l'avocat refuse le forfait, demandez au moins une estimation plafonnée. Sinon, vous risquez 1 500€ supplémentaires en "compléments" non anticipés.

La capacité à coopérer avec un huissier en parallèle

Le référé suppose un constat d'huissier solide, puis une signification de l'assignation, puis une signification de l'ordonnance, puis (si nécessaire) une exécution forcée. Quatre interventions d'huissier, dont trois en lien direct avec l'avocat. Un avocat qui a son propre réseau d'huissiers fluidifie les délais ; un avocat isolé qui vous demande "Vous avez un huissier ?" rallonge le calendrier de 10 à 15 jours.

La disponibilité d'audience

Critère sous-estimé : un avocat surchargé peut accepter votre dossier mais ne pas avoir de créneau d'audience disponible avant 6 semaines. Demandez à la première consultation : "Dans combien de temps pouvez-vous obtenir une date d'audience ?" Si la réponse est "ça dépend du tribunal", c'est un signal négatif. Un bon avocat connaît les délais réels du TJ de votre arrondissement et peut donner une fourchette.